物业服务企业是否有权直接起诉水电最终用户支付水电费
武志国
物业服务企业未能认识到代收代缴水电费带来的风险，代收代缴水电费，却惹得一身麻烦。就物业服务企业是否有权直接起诉水电最终用户支付水电费略作讨论。
一、水电供应企业依法应直接向最终用户收取水电费
2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》第四十五条中明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”
该条明确了水电供应企业在收取水电费时应直接向最终用户（最终用户）收取，若物业服务企业或者金融机构等代收相关费用，需出具相关部门的委托协议。
《物业管理条例》实施以来，水电供应企业并没有按《物业管理条例》的规定向最终用户收取费用，仍沿袭旧制由物业服务企业无偿地代其向最终用户抄表收费。水电供应企业认为最终用户是 注册用户，即应是总表用户而不是分表用户。
二、物业服务企业收取水电费的行为何等范畴的法律行为
如果水电用户与水电供应企业有供用水电合同关系，物业服务企业要么是受水电供应企业委托代收水电费，或者是受水电用户委托并因自己代支、代垫水电费而收取水电费。物业服务企业在此种情形下不是水电供应合同的当事人，水电的供应及费用的收取是最终用户与水电供应商之间的合同关系，实际上是一个代理行为（多为无偿代理）。水电费与物业费的缴纳无关，物业服务企业无权因为用户拒缴物管费而停水停电，也无权将水电费和物业费捆绑收取。
如果水电供应企业与物业服务企业有供用水电合同关系，物业服务企业将水电费与其物业管理费和租金等营业税服务业收入一同收取，未在发票上注明水电费也未在账上单独核算，那么物业服务企业收取水电用户水电费的行为是否属于水电转售行为呢？
如果是物业服务企业直接向最终用户收取水电费，且直接由水电供应企业向最终用户开具供售水电的发票，那么就不是水电转售行为。如果是物业服务企业直接向最终用户开具发票的，应当视为水电转售行为。
物业服务企业为最终用户垫付水电费，也不能向业主提供发票的或者业主拒绝接受的，笔者以为，此情形属于无因管理范畴。物业服务企业在没有法定或约定的义务为最终用户垫付水电费的前提下，为其垫付水电费后成为无因管理人，并依法取得了向受益人即最终用户请求给付水电费的权利；相反，如果最终用户未缴纳水电费，物业服务企业也未垫付水电费，那么物业服务企业则无权通过法院向最终用户索要水电费，而应当由与最终用户之间存在供水、供电合同关系的供水供电企业直接起诉最终用户索要水电费。
三、一户一表、抄表到户才能治本
凡是抄表到户、向终端用户收取费用制度落实的物业小区，水电公摊费用的纠纷基本上很少发生。
武志国 woo_eye@qq.com
厦门市住房货币化分配有关问题的补充规定
福建省厦门市人民政府办公厅 厦门市住房制度改革办公
厦门市人民政府办公厅转发厦门市住房货币化分配有关问题的补充规定的通知
厦府办〔2002〕45号
各区人民政府，海沧管委会，市直各委、办、局：
厦门市住房制度改革办公室关于《厦门市住房货币化分配有关问题的补充规定》已经市政府研究同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
厦门市人民政府办公厅
二○○二年三月十五日
厦门市住房货币化分配有关问题的补充规定
厦门市住房制度改革办公室
为进一步完善我市住房货币化分配试行方案，妥善解决方案实施过程中出现的问题，现就有关问题作如下补充规定。
一、职工继承私房不视为已享受住房优惠政策。
二、职工以本人或配偶名义购建住房(含在农村申请批地建房)未缴交地价的，视为已享受住房优惠政策。该类住房进入市场时，职工住房面积控制标准内的住房参照房改房、经济适用房进入市场的有关规定，享受土地出让金及税费等优惠政策。
三、集美区、杏林区及海沧投资区辖区内的机关、事业单位职工每平方米住房货币化补贴发放总量由原来的100调整到300元，从1997年7月1日起计算。
上述辖区内的企业单位按照《厦门市企业单位住房货币化分配指导意见》的要求，参照调整后的标准执行。
四、分配到机关、事业单位的原军队师、团职转业干部，其住房面积控制标准按原军队职务比照机关相应职务的标准执行。未退出的原军队住房的面积应纳入住房面积控制标准计算。
五、1994年2月25日之前退休的机关干部，其住房面积控制标准比照退休费中特区津贴标准所对应的职务的住房面积控制标准执行。
六、教师离退休后职称有变化的，其住房面积控制标准按离退休费中特区津贴标准所对应的职称的住房面积控制标准执行。
七、企事业单位聘用的高、中级职称人员，其住房面积控制标准调整为：
1、正高级职称：135平方米；
2、副高级职称：110平方米；
3、中级职称：90平方米。
中级职称教师的住房面积控制标准仍按厦府〔1995〕综139号文的规定执行。
八、干部职工住房面积控制标准需调整的，其原购买的公有住房不重新计价，也不得退房。
九、干部职工住房面积控制标准需调整的，其住房货币化补贴自1999年7月1日起按调整后的住房面积控制标准计算；已按原住房面积控制标准申请领取住房货币化补贴的按“多退少补”的原则，办理住房货币化补贴的退款或增补手续。
十、夫妻双方均为机关事业单位职工，不得申请购买经济适用住房。