建设部


建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知

1995年9月8日，建设部

为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下：
一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。
三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）测定商品房的建筑面积。

附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
第一条 根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
1．套（单元）内的使用面积；
2．套内墙体面积；
3．阳台建筑面积。
第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
1．套（单元）内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ96－86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
2．套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3．阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4．套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
第十条 公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积
公用建筑面积分摊系数＝－－－－－－－－
套内建筑面积之和
第十一条 公用建筑面积分摊计算
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
第十三条 本规则由建设部解释。
第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。


宁夏回族自治区银川市人民政府


关于印发银川市农村土地承包经营权流转管理办法（试行）的通知

银政发〔2008〕26号

各（县）市区人民政府，市政府有关部门、直属机构：

《银川市农村土地承包经营权流转管理办法（试行）》已经市人民政府研究同意，现予印发，请认真贯彻落实。

二OO八年二月二十九日

银川市农村土地承包经营权流转管理办法（试行）第一章总 则
第一条 为积极引导和规范农村土地承包经营权流转，加快农业产业化进程，提高农业综合生产能力，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村土地承包经营权流转，包括经营者在依法取得的土地、水域、果园上添附设施、购置资产的流转。

第三条 承包人流转农村土地承包经营权，必须依法取得《农村土地承包经营权证》。

第四条 农村土地承包经营权流转应当在坚持农村家庭联产承包经营制度和稳定农村土地承包使用关系的基础上，尊重农民的自主权，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

第五条 农村土地承包经营权流转应当依照有关法律、法规的规定保护土地，必须符合土地利用总体规划和产业布局规划，不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

第六条 农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。

第七条 县级以上人民政府农业行政主管部门应当加强对本区域内农村土地承包经营权流转的指导。各级农村经营管理部门具体负责本区域内农村土地承包经营权流转的指导、管理和监督工作。

第八条 各县（市）区人民政府应当指导成立乡（镇）土地承包经营权流转服务中心（以下简称中心）。中心可以接受承包人的委托，为承包人办理土地承包经营权流转及其它相关服务事项。

第二章 流转当事人
第九条 承包方有权依法自主决定所承包的土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包的土地。

第十条 农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

第十一条 承包方自愿委托发包方、村民委员会或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。

第十二条 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他有关法律法规允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。

第十三条 承包方将土地承包经营权流转给本集体经济组织以外的单位和个人的，应向当地村民委员会提出书面申请，采取公示等形式告知本集体经济组织成员，并报经乡（镇）农村经营管理部门审核同意后，签订流转合同。

第十四条 农村土地承包经营权流转的方式、期限和具体条件，由流转双方协商确定。

第十五条 受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

第十六条 受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回土地的，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。

第三章 流转方式
第十七条 承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以采取转包、出租、互换、入股、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

第十八条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

第十九条 承包方采取互换方式将同一集体经济组织内农村土地承包经营权流转的，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人应当及时办理农村土地承包经营权证变更登记手续。

第二十条 承包方可以自愿将土地承包经营权作价入股发展农业产业化经营和农产品加工流通。农户以入股方式流转承包经营权，土地股份合作组织章程应当报请村民委员会和乡（镇）农村经营管理部门审核。签订的入股合同，应当在村民委员会和乡（镇）农村经营管理部门登记备案。

第二十一条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，应向当地村民委员会和乡（镇）农村经营管理部门提出书面申请，经审核同意后方可转让。转让后原土地承包关系自行终止，原承包期内的土地承包经营权自动灭失。当事人应当及时办理农村土地承包经营权证的变更、注销或重发手续。

第二十二条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记、变更后，仍可依法采取转包、出租、互换、入股、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式再次流转。

第二十三条 农村土地承包经营权流转中涉及土地等级差别需要补偿的，由流转双方根据土地的原经营性质、流转后的用途及土地级差等协商确定。可约定以现金补偿，也可约定以实物补偿。

第二十四条 所流转土地上农业生产设施的经营权随土地承包经营权一同流转。其价值由流转双方根据设施的面积、构造、使用效益等协商确定，也可委托流转服务中心评估认定。

第四章 流转合同
第二十五条 农村土地承包经营权流转，双方当事人应在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式五份，流转双方各执一份，当地村民委员会、乡（镇）农村经营管理部门和县（市）区农业行政主管部门各备案一份。

第二十六条 承包方委托发包方、村民委员会或者中介组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方签订。

第二十七条 农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：

（一）双方当事人的姓名、住址；

（二）流转土地的名称、四至、面积、质量等级及地上添附物的情况；

（三）流转方式；

（四）流转的期限和起止日期；

（五）流转土地的用途；

（六）双方当事人的权利和义务；

（七）流转价款及支付方式；

（八）违约责任；

（九）争议解决的方式；

（十）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

（十一）双方当事人约定的其它事项。

农村土地承包经营权流转合同文本、格式由市农业行政主管部门统一印制。

第二十八条 农村土地承包经营权流转当事人应当向乡（镇）农村经营管理部门申请合同鉴证，乡（镇）农村经营管理部门不得收取任何费用。

第五章 流转管理
第二十九条 当地村民委员会对承包方提出的转包、出租、互换、入股或者其他方式流转土地的要求，应当及时办理备案，并报乡（镇）农村经营管理部门。

第三十条 承包方转让土地，村民委员会同意转让的，应当及时向乡（镇）农村经营管理部门报告，并配合办理有关变更手续；村民委员会不同意转让的，应当于七日内向当事人书面说明理由。

第三十一条 乡（镇）农村经营管理部门应当及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。对达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同并指导签订。在合同的鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。以转包、出租或者其他方式流转土地的，要及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理土地承包经营权证的变更手续。

第三十二条 从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织，应当向所在地县级人民政府农业行政主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。

第三十三条 农村土地承包经营权流转发生争议或纠纷，当事人应当依法协商解决。协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第三十四条 用于流转的移民地区土地必须具有当地村民委员会、乡（镇）农村经营管理部门和土地管理部门出具的证明，其经营权流转参照本办法执行。

第六章 附 则
第三十五条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。

第三十六条 本办法自下发之日起施行。