浙江省宁波市人民政府


关于修改《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》部分条款的决定

市政府令第110号


《关于修改<宁波市城市房屋拆迁管理实施细则>部分条款的决定》已经2002年12月26日市人民政府第42次常务会议通过，现予公布，自2003年1月20日起施行。

市 长

二○○三年一月八日



市人民政府决定对《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》作如下修改：


　　一、第十一条修改为："被拆迁人、符合安置条件的承租人在市区内自行选购安置用房的，安置用房的价格由被拆迁人、符合安置条件的承租人与房屋出售方（含商品房预售方，下同）在商品房销售合同或房屋买卖合同中约定；约定的价格超过被拆迁房屋拆迁补偿金额的，超过部分由被拆迁人、符合安置条件的承租人自行承担。"
　　二、第十四条第三款修改为："市区房屋拆迁补偿评估基准价确定后应当经市人民政府批准，并在每年3月底前公布。"
　　三、第二十八条修改为："拆迁人购买房屋用作拆迁安置用房的，应当按照规定办理过户手续。"
　　本决定自2003年1月20日起施行。
　　《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》根据本决定作相应的修正，重新发布。



宁波市城市房屋拆迁管理实施细则

第一章　总 则

　　第一条　为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本细则。
第二条　本细则适用于在本市市区国有土地上的房屋拆迁行为及需要对被拆迁人、符合安置条件的承租人进行补偿、安置等事宜。
第三条　拆迁人必须按照本细则的规定，对被拆迁人、符合安置条件的承租人予以补偿、安置；被拆迁人、承租人必须服从城市建设，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第四条　市房产管理局是本市市区国有土地房屋拆迁工作的管理部门。市房产管理局可以委托镇海区、北仑区、鄞州区房产管理部门具体实施该区行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。市人民政府有关部门和各区、镇（乡）人民政府及街道办
事处应当按照各自职责，互相配合，保证房屋拆迁工作顺利进行。

第二章 拆迁程序

　　第五条　建设单位委托具备房屋拆迁资格的单位（以下简称拆迁单位）实施房屋拆迁的，按照下列程序办理：
（一）建设单位持建设项目批准文件、建设用地规划红线图，委托拆迁单位进行房屋拆迁调查，拟定房屋拆迁范围，向市房产管理局提出房屋拆迁暂停办理有关事项的申请。市房产管理局审核同意后，发布《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》；
（二）建设单位与拆迁单位签订委托拆迁合同，建设单位将拆迁补偿安置资金预算的百分之八十存入指定的金融机构，专户储存；
（三）建设单位和拆迁单位持建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、指定金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明及委托拆迁合同，向市房产管理局申请房屋拆迁许可证。市房产管理局审查后对符合条件的，在
30日内颁发房屋拆迁许可证，发布拆迁公告；
（四）拆迁人和拆迁单位根据拆迁公告，在拆迁范围内公布供选择的房地产评估机构、选择期限、评估时间、签订拆迁补偿安置协议及停水停电时间等实施拆迁事宜的拆迁通告；
（五）拆迁人与确定的房地产评估机构签订委托评估合同；
（六）房地产评估机构对被拆迁房屋实施评估；
（七）房地产评估机构在拆迁范围内公示评估有关内容；
（八）拆迁人委托拆迁单位与被拆迁人或符合安置条件的承租人签订拆迁补偿安置协议；
（九）被拆迁人、承租人在规定的搬迁期限内搬迁，拆迁单位对房屋实施拆除。
第六条　市房产管理局受理房屋拆迁许可申请时，可以根据规划行政管理部门划定的建设用地规划红线图，结合建设用地范围的房屋现状确定房屋拆迁范围。《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布后，列入拆迁范围的房屋门牌号码与实际不符的，市房产管理局应当及时补正，并应当在拆迁现场予以公告。对确需局部调整拆迁范围的建设项目，市房产管理局经与规划行政管理部门商定后，可以适当予以调整。
　　第七条　从拆迁通告规定的签订拆迁补偿安置协议之日起至对被拆迁房屋实施停水停电时的搬迁期限，根据被拆迁人及承租人的户数确定：300户以下的为90日,300户以上至500户的为100日,500户以上至1000户的为110日,1000户以上的为
120日。个别市政公用设施项目或重点工程项目建设，确需对前款规定的搬迁期限进行调整的，经市或镇海区、北仑区、鄞州区人民政府批准，可以适当调整。


第三章　拆迁补偿与安置一般规定

　　第八条　对拆迁补偿、安置，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被拆迁房屋属共同所有的，共同所有人选择补偿安置方式的具体办法由市房产管理局另行规定。
　　第九条　房屋产权调换安置用房通过下列办法解决：

（一）由被拆迁人或符合安置条件的承租人在市区内自行选购安置用房；
　　（二）由拆迁人直接提供安置用房。
　　拆迁人直接提供安置用房的，对被拆迁人的安置地点应当按照有利于实施城市规划的原则确定。被拆迁人应当服从城市规划，接受安置地点。市房产管理局可以对安置用房的区域范围作出具体规定。
　　被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房，安置用房及被拆迁房屋的价格按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定，拆迁人与被拆迁人或符合安置条件的承租人应当结算被拆迁房屋与安置用房的差价。
　　第十条　可以用于拆迁安置的房屋包括：
（一）已经建设行政主管部门综合验收合格，并取得产权预登记备案卡，销售建筑面积已经房产登记发证机关核定的新建商品房；
（二）已经取得商品房预售许可证和产权预登记备案卡的预售商品房；
（三）已经取得房屋所有权证和国有土地使用权证的房屋。
　　第十一条　被拆迁人、符合安置条件的承租人在市区内自行选购安置用房的，安置用房的价格由被拆迁人、符合安置条件的承租人与房屋出售方（含商品房预售方，下同）在商品房销售合同或房屋买卖合同中约定；约定的价格超过被拆迁房屋拆迁补偿金额的，超过部分由被拆迁人、符合安置条件的承租人自行承担。
　　第十二条　对被拆迁房屋实行货币补偿或产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。
　　对未取得房屋所有权证或虽有其他合法房产凭证但未记载建筑面积的房屋，其建筑面积确定办法由市房产管理局另行制定。未经有关部门批准擅自改建、扩建、搭建的房屋面积，不得作为被拆迁房屋的建筑面积认定。
　　第十三条　被拆迁房屋的评估金额由房地产评估机构以市人民政府公布的拆迁补偿评估基准价为基本依据，结合该房屋的具体区位、建筑面积、建筑结构、成新、层次、装修等因素评估确定。
　　第十四条　被拆迁房屋的拆迁补偿评估基准价，按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定。
　　海曙区、江东区、江北区（慈城镇、庄桥镇、洪塘镇除外）的房屋拆迁补偿评估基准价，由市房产管理局会同价格、土地、规划等行政主管部门按照前款规定确定；镇海区、北仑区、鄞州区及江北区慈城镇、庄桥镇、洪塘镇的房屋拆迁补偿评估基准价由各区政府组织房产、价格、土地、规划等行政主管部门按照前款规定确定。
　　市区房屋拆迁补偿评估基准价确定后应当经市人民政府批准，并在每年3月底前公布。
第十五条　对各拆迁项目，市房产管理局或其委托的区房产管理部门应当推荐两家以上房地产评估机构，供被拆迁人和符合安置条件的承租人选择其中一家作为该项目的评估机构。被拆迁人和符合安置条件的承租人应当在市房产管理局或其委托的区房产管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构应当按照参加选择的被拆迁人和符合安置条件的承租人的多数意见确定，被拆迁人和符合安置条件的承租人未在规定期限内形成多数意见的，由市房产管理局或其委托的区房产管理部门确定。
第十六条　被拆迁房屋、直接安置用房评估费由拆迁人承担。
第十七条　从事房屋拆迁价格评估的房地产评估机构应当遵循有关评估规范和办法进行公正评估。评估机构及其工作人员违反规定进行评估的，应当承担相应的法律责任。
第十八条　拆迁海曙区、江东区、江北区的房屋，被拆迁人或符合安置条件的承租人选择货币补偿或自行选购安置用房的，可以按照本细则有关规定评估确定的评估金额再增加一定比例计算拆迁补偿资金，具体增加比例由市房产管理局会同价
格行政主管部门另行规定。镇海区、北仑区、鄞州区人民政府可以规定该区的被拆迁
人或符合安置条件的承租人选择货币补偿或自行选购安置用房时增加拆迁补偿资金的具体办法。
第十九条　被拆迁地段已经确定用于同类商品房建设的，被拆迁人、符合安置条件的承租人选择货币补偿或自行选购安置用房时，享有以同等条件优先购买新建商品房的权利。
第二十条　被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁单位提出补偿安置方案，报市房产管理局审核同意后实施拆迁：
　　（一）有产权纠纷的；
　　（二）产权人下落不明的；
　　（三）暂时无法确定产权人的。
对前款所列房屋实施拆迁前，拆迁单位应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，并将有关补偿资金交房产管理部门专户存储。有关费用由拆迁人承担。
第二十一条　拆迁宗教团体所有的房屋，对被拆迁人、承租人的拆迁补偿安置，由市人民政府另行规定。
第二十二条　拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人和拆迁单位提交有关书面协议，向抵押登记部门办理抵押注销手续后，被拆迁人方可取得补偿款或安置用房。抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿。被拆迁人的货币补偿款由拆迁单位向公证机关办理提存公证，并通知抵押权人。有关费用由拆迁人承担。
第二十三条　被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。房屋所有权证未明确用途或当事人未取得房屋所有权证的，该房屋的用途由产权登记部门按照有关规定调查确定。
第二十四条　1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已经改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按照改变后的用途认定，由产权登记部门予以变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效的营业执照。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经规划、土地、房产管理部门同意改变房屋用途的，按照原房屋用途认定；但经规划、土地、房产管理部门按照有关规定审核认定并补办手续的，可以按照改变后的用途认定。具体认定办法由规划、土地、房产管理部门制定，报市人民政府批准后施行。改变房屋用途，按照规定应当补缴土地收益金的，房屋所有人应当在办理变更登记时补缴土地收益金。
第二十五条　被拆迁人、符合安置条件的承租人凭拆迁补偿安置协议选购安置用房的，拆迁人应当根据被拆迁人、符合安置条件的承租人所订立的商品房销售合同或房屋买卖合同，将拆迁补偿资金支付给房屋出售方；选购的安置用房为预售商品房的，拆迁人在被拆迁人或承租人搬迁后，将全部拆迁补偿安置资金支付给房屋出售方。被拆迁人、符合安置条件的承租人选择货币补偿并能自行解决安置用房的，拆迁人应当在拆迁补偿安置协议签订之日起7日内将拆迁补偿资金的50%支付给被拆迁人或符合安置条件的承租人，其余50%在被拆迁人、承租人搬迁并经拆迁单位验收
后10日内支付。
　　第二十六条　对被拆迁房屋的附属物，由拆迁人按照有关规定给予适当经济补偿。
　　第二十七条　拆迁范围内的违法、违章建筑，超过批准期限的临时建筑、占用道路作临时性经营点及摊位的，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，对拆除的建筑、经营点及摊位不予补偿安置。
　　拆除未超过批准期限的临时建筑，对被拆除的建筑作适当经济补偿。
第二十八条　拆迁人购买房屋用作拆迁安置用房的，应当按照规定办理过户手续。
第二十九条　按照本细则规定选择货币补偿或购买安置用房的被拆迁人或承租人，在签订拆迁补偿安置协议之日起2年内在市区购房的，房屋价款中与拆迁补偿金额（含根据本细则第十八条规定增加的拆迁补偿金额）等额部分，免缴房屋契税。前款规定的被拆迁人或承租人将其在签订拆迁补偿安置协议之日前1年内在市区所购房屋作为拆迁安置用房的，该房屋价款中与拆迁补偿金额（含根据本细则第十八条规定增加的拆迁补偿金额）等额部分已缴的房屋契税可以予以退还。

第四章　住宅用房拆迁

　　第三十条　拆迁房产管理部门直管和单位自管的公有住宅用房（以下简称公有住房），承租人可以申请按照房改政策购买承租的公有住房（包括非成套住房）。承租人按照房改政策购房后，适用私有住宅被拆迁人的有关规定。公有住房的承租人在拆迁通告公布的开始签订拆迁补偿安置协议之日起30日内未申请按照房改政策购房的，适用下列规定：
（一）承租人要求作公有住房安置并自行选购安置用房的，原租赁关系继续保持，但应当重新签订公有住房租赁合同。承租人所选购的安置用房房价中与被拆迁住房的评估金额等值部分，由拆迁人支付，超过部分由承租人承担，其相对应的产权属承租人所有；安置用房的房价低于被拆迁住房的评估金额的，低于部分的70%由拆迁人支付给承租人，其余30%支付给被拆迁人。
（二）承租人要求作公有住房直接安置的，原租赁关系继续保持，但应当重新签订公有住房租赁合同。直接安置的公有住房价款按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定，该房价款与被拆迁住房的评估价款不同的，按照本款第（一）项的规定办理。但对安置用房的价格高于被拆房屋价格的，房产管理部门直管的公有住房的承租人可以不承担安置用房与被拆迁住房面积相等部分的差价。
第三十一条　拆迁私有自住用房、闲置住房，被拆迁人选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被拆迁住房的评估金额确定。被拆迁人选择产权调换并自行选购安置用房的，安置用房的房价中与被拆迁房屋评估金额等值部分，由拆迁人支付给房屋出售方；超过部分，由被拆迁人自行承担；少于部分由拆迁人在被拆迁人搬迁后10日内支付给被拆迁人。被拆迁人选择房屋产权调换并由拆迁人提供直接安置用房的，双方应当结算被拆迁房屋与安置用房之间的差价。本条所称私有自住用房，是指所有人本人或其直系亲属居住使用的住房。直系亲属使用的住房，如由该直系亲属选择货币补偿或产权调换的，须经所有人本人书面同意，或经公证机关公证。本条所称直系亲属包括配偶、直系血亲和直系姻亲。直系血亲是指具有直系血缘关系的亲属，直系姻亲是指配偶的直系血亲。
第三十二条　拆迁应当发还产权并予以腾退归还、带户发还的落实政策私有住宅用房，对被拆迁人的补偿安置按照本细则第三十一条拆迁私有自住用房的有关规定办理。对承租人的补偿安置，适用公有住房承租人的有关规定，但其拆迁补偿金额按照被拆迁房屋的评估金额扣除比照按照房改政策购房所需金额后确定。
第三十三条　拆迁私有出租、出借住房，被拆迁人与承租人或借住人解除租赁、借住关系的，拆迁人对被拆迁人按照本细则第三十一条的规定进行补偿安置，对承租人、借住人不予补偿安置。
第三十四条　拆迁属承租人在1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》发布前已经实际居住，且有常住户口的出租、出借私房，被拆迁人选择房屋产权调换安置的，原租赁关系应当继续保持，安置用房由承租人居住，双方应当重
新签订租赁合同。被拆迁人选择货币补偿安置的，按照下列规定办理：
（一）被拆迁人的货币补偿资金按照被拆迁住房评估金额的70%计算确定，在承租人搬迁并经拆迁单位验收后10日内由拆迁人支付给被拆迁人。
（二）承租人可以选择货币补偿，也可以选择自行选购安置用房或要求由拆迁人提供直接安置用房，其拆迁补偿资金按照被拆迁住房评估金额的70%计算确定。承租人要求由拆迁人提供直接安置用房的，双方应当结算房屋差价。
　　被拆迁人居住在拆迁范围外的，承租人应当将被拆迁人详细居住地址告知拆迁单位，由拆迁单位负责通知被拆迁人办理拆迁补偿安置手续。被拆迁人应当在被拆迁房屋停电停水之日前30日内提交房屋产权等有关证件，提出拆迁补偿安置的书面意见。被拆迁人逾期不作答复、不办手续或无法通知到的，对被拆迁人按照货币补偿方式进行补偿。
　　本条第一款所称承租人，包括有常住户口的借住人、承租人的共同居住人。不符合本条第一款规定的承租人条件，或承租人（含以夫妻对方或未满18周岁子女名义承租的）在市区范围内另有住房的，不适用本条第一款的规定。
　　第三十五条　《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布前，人民法院对本细则第三十四条规定的私有出租房屋使用权纠纷已经作出限期归还房屋使用权判决，但至拆迁通告规定的停水停电之日归还期限未满或期限已满尚未执行或执行未果的，仍按照私有出租房屋有关规定办理。
　　第三十六条　拆迁按照房改成本价或按照房改综合价购买的自住住宅用房，对被拆迁人的拆迁补偿安置，适用私有住房被拆迁人的有关规定。拆迁按照房改标准价购买但未按照房改成本价衔接补购的自住用房，被拆迁人选择货币补偿或产权调换安置的，应当按照拆迁时的房改政策在搬迁期限内办妥补购手续。被拆迁人逾期未办理补购手续，选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被拆迁人和产权单位的产权比例分配；选择房屋产权调换安置的，按照被拆迁人所占产权比例部分调换产权。
拆迁其他仅拥有部分产权的房屋，其拆迁补偿安置比照前款规定办理。
第三十七条　拆迁房产管理部门代管的住宅用房，对承租人适用公有住房承租人的有关规定。拆迁人还应当将被拆迁住房的货币补偿资金交房产管理部门专户存储。
房产管理部门应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，有关费用由拆迁人承担。
第三十八条　拆迁私有住房，对仅拥有房屋公用部位面积的被拆迁人实行货币补偿，不作产权调换安置，货币补偿资金按照被拆迁房屋公用部位的评估金额确定。
第三十九条　海曙区、江东区、江北区住宅用房被拆迁人或承租人选择货币补偿或自行选购安置用房时，其被拆迁住房的建筑面积低于每户45平方米或低于被拆迁住房使用人人均15平方米的，可以增加货币补偿资金。增加的货币补偿资金按照建筑面积每户45平方米或被拆迁住房使用人人均15平方米
（以下简称货币补偿面积低限标准）减去被拆迁房屋建筑面积后乘以四类地段拆迁补偿评估基准价的50%计算。以增加的货币补偿资金购买住房的，该部分房屋产权归个人所有。镇海区、北仑区、鄞州区货币补偿面积低限标准和有关规定由各区人民政府制定，报市人民政府批准后施行。
　　第四十条　海曙区、江东区、江北区享受最低生活保障待遇的私有住宅用房被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当在海曙区、江东区、江北区四类、五类地段范围内提供建筑面积不少于38平方米（以下简称最低生活保障家庭直接安置低限标准）成套住房，38平方米部分互不结算产权调换的差价。安置用房超过38平方米的，超过部分的价值按照本细则第十三条规定评估金额的90%确定，被拆迁住房超过38平方米部分按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定，双方结算差价。
　　海曙区、江东区、江北区享受最低生活保障待遇的公有住房承租人，要求作直管公房安置的，由拆迁人在海曙区、江东区、江北区四类、五类地段范围内提供建筑面积不少于38平方米的安置住房。安置用房超过建筑面积38平方米的，双方就超过部分结算差价，对超过38平方米部分的房屋价值按照本细则
第十三条规定的评估方式评估所得金额的90%确定，对被拆迁住房超过38平方米部分按照本细则第十三条规定的评估方式评估确定。拆迁属直管公有住房外的其他公有住房，拆迁人应当另外按被拆迁住房评估金额的15%支付给被拆迁人。
　　镇海区、北仑区、鄞州区享受最低生活保障待遇的城市居民家庭拆迁补偿安置办法，由各区人民政府制定，报市人民政府批准后施行。
第四十一条　本细则第三十九条、第四十条规定的低限标准，不适用私有闲置住房、出租私房、出借私房、仅拥有公用部位面积私房的被拆迁人，在市区范围内另有住房的被拆迁人、承租人以及不符合本细则第三十四条第一款规定条件的出
租、出借私房承租人的拆迁补偿安置。本细则第三十九条、第四十条的规定的低限标准，不适用于江北区慈城镇、庄桥镇、洪塘镇，该三镇的低限标准和有关
规定由江北区人民政府另行制定，报市人民政府批准后施行。
第四十二条　住宅用房被拆迁人或承租人"户"的认定，按照下列规定办理：
（一）租住直管公有住宅用房的，以租赁合同为单位认定；
（二）租住单位自管公有住宅用房的，以单位住房安排调整时，房产管理部门批准文件的住户名单为单位认定；
（三）租住落实政策私房的，以落实政策前租赁的户数为单位认定；
（四）自住私房或租住、借住私房的，一般按照房屋所有权证为单位认定。《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布前，被拆迁人或承租人与其直系亲属常住户口分立，实际居住，互不穿户可以自然分割，独立生活，各自独立使用的住房建筑面积在25平方米以上，另有独用厨房或拼用厨房，可以按照分户认定。被拆迁人或承租人及其直系亲属在市区范围内另有住房的，或在《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布后分立常住户口的，不作分户认定；
（五）居住成套住房的，按照一户认定；
（六）在房屋拆迁范围内，被拆迁人、公有住房承租人或符合本细则第三十二条、第三十四条规定条件的承租人以同一户名（含以夫妻对方或未满18周岁子女名义作承租人的）拥有或租住2处或2处以上公有住房（包括已经按照房改政策或以其他优惠价格、按照优惠政策购买的住房）或私有住房的，作一户认定。
第四十三条　本细则第三十九条所称被拆迁住房使用人，是指在拆迁范围内取得合法使用权具有常住户口并实际居住的人。虽有正式户口，但系寄居、寄养、寄读人员，在《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布后迁入户口人员或在拆迁原址以外另有住房人员，不作使用人认定。虽无常住户口，但属下列情况之一的，视作使用人：
（一）原有常住户口的未婚现役军人；
（二）在市区以外地区的配偶和已经领取结婚证确无结婚住房而户口不在拆迁范围内的配偶；
（三）按照规定户口报在大中专院校的学生和户口报在市区城镇工作单位的职工；
（四）劳动教养、劳动改造人员；
（五）临时去境外，以后仍要回原地居住的人员；
（六）因入学入托原因户口报在他处的18周岁以下被拆迁人或承租人的子女。
第四十四条　本细则第三十四条、第四十一条、第四十二条、第四十三条所称的另有住房，包括被拆迁人、承租人及其配偶和未满18周岁子女在市区另有私有住房或另租住公有住房。
第四十五条　拆迁住宅用房，由拆迁人提供直接安置用房，但安置用房系预售商品房的，拆迁人应当与被拆迁人、符合安置条件的承租人在拆迁补偿安置协议中约定过渡期限和周转用房。拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起24个月内向被拆迁人、符合安置条件的承租人提供安置用房。过渡期间的周转用房具体过渡方式由被拆迁人、符合安置条件的承租人选择，可以由被拆迁人或符合安置条件的承租人自行解决，也可以要求拆迁人提供。由拆迁人提供周转用房的，被拆迁人、符合安置条件的承租人应当在拆迁人提供安置用房后的4个月内腾退周转用房,到期不腾退周转用房的，应当按照合同的约定承担违约责任。由被拆迁人、符合安置条件的承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到提供安置用房后的4个月内支付其临时安置补助费，拆迁人超过拆迁安置补偿协议约定的过渡期限未提供安置用房的，应当自
逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费。拆迁人提供周转用房的，拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议约定的过渡期限未提供安置用房的，除继
续提供周转用房外，还应当自逾期之月起支付临时安置补助费。
第四十六条　拆迁人应当为住宅用房的被拆迁人、符合安置条件的承租人支付搬家补助费。对以预售商品房作直接安置用房的，被拆迁人、符合安置条件的承租人从临时周转房迁往安置用房时，拆迁人应当再次支付搬家补助费。
第四十七条 拆迁人、被拆迁人、承租人应当按照规定解缴房屋公用部位和共用设施设备维修基金，具体规定由市人民政府另行制定。

第五章　非住宅用房拆迁及其他拆迁
　　

第四十八条　拆迁被拆迁人自己使用的非住宅用房，对被拆迁人的补偿安置按照下列规定办理：
（一）被拆迁人选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被拆迁房屋的评估金额确定。
（二）被拆迁人选择房屋产权调换的，可以由被拆迁人自行选购产权调换用房，也可以要求由拆迁人提供安置用房。被拆迁人自行选购产权调换用房的，安置用房的房价中与被拆迁房屋评估金额的等值部分由拆迁人支付，超过部分由被拆迁人自行承担；少于部分金额由拆迁人在被拆迁人搬迁后10日内支付给被拆迁人。
　　第四十九条　拆迁按照政府规定租金标准租赁的直管公有非住宅用房，被拆迁人选择房屋产权调换的，安置房屋由原房屋承租人承租，租赁关系继续保持，双方应当重新签订租赁合同；被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，拆迁人应当对被拆迁人和承租人分别按照被拆非住宅用房拆迁评估金额的60%给予补偿。
　　第五十条　拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非住宅用房，按照下列规定办理：
（一）直管公有出租非住宅用房或经房产管理部门登记备案的其他出租非住宅用房，租赁合同中对遇城市房屋拆迁租赁关系处理有约定的，从其约定。未作约定，被拆迁人与承租人协议解除租赁关系的，按照本细则第四十八条规定对被拆迁人实行货币补偿或产权调换，对承租人不予补偿安置。被拆迁人与承租人对解除租赁关系未达成协议的，由拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换，安置的非住宅用房由原承租人承租，双方租赁关系继续保持，但应当重新签订租赁合同。
（二）租赁双方未签订书面租赁合同，或租赁合同未向房产管理部门登记备案的，租赁双方应当向房产管理部门补办租赁登记手续后方可办理拆迁补偿手续。
第五十一条　拆迁房产管理部门代管的非住宅用房，房产管理部门选择房屋产权调换安置的，安置用房仍由承租人承租，并继续由房产管理部门代管；房产管理部门选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆迁房屋的货币补偿资金交房产管理部门专户存储，并另外按照被拆迁房屋评估金额的60%补偿给承租人。房产管理部门应当就代管的被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，有关费用由拆迁人承担。
第五十二条　拆迁非住宅房屋造成被拆迁人或承租人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段等因素为实际经营者支付一次性经济补贴费；房屋租赁合同中对该经济补贴费的处理有约定的，从其约定。对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、自动扶梯、中央空调、电信总机等重大设施设备，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。拆迁在《房屋拆迁暂停办理有关事项通知》发布时已经停业闲置的非住宅用房，对被拆迁人实行货币补偿，按照被拆迁房屋货币补偿资金的100%和重大设施设备经济补偿费的60%补偿给被拆迁人，但不计发一次性经济补贴费。
第五十三条　拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，按照本细则的规定给予货币补偿。根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求确需重建的，拆迁人应当按照有关规定予以重建。前款所称的用于公益事业的房屋及其附属物，是指直接用于社会公益事业的非营利性房屋。公益事业的房屋及其附属物已经作为非公益事业用房以及
企事业单位内部附设的教育、医疗、幼托的房屋及其附属物，不予重建。
第五十四条　公有住房承租人经有关管理部门批准，将租用的住宅用房全部或部分改作非住宅用房并由承租人自己经营的，其经批准的非住宅用房部分的补偿安置按照本细则第四十九条规定办理，拆迁人还应当按照本细则有关规定给予承租人经济补贴费和重大设施设备经济补偿。承租人住宅用房的建筑面积按照原住宅用房建筑面积减去已经改作非住宅用房建筑面积计算。如该面积低于本细则第三十九条、第四十条规定的有关低限标准的，其非住宅补偿安置面积按照原住宅用房的建筑面积扣除低限标准面积计算；不扣除的，不再适用低限标准。公有住房承租人经有关部门批准将租用的住宅用房商借给他人作非住宅用房的, 拆迁时,拆迁人对商借人不予补偿安置。 对公有住房承租人商借给他人作非住宅用房的部分，拆迁人应当对公有住房承租人按照本细则第四十九条规定予以补偿安置，但不予计发经济补贴费和重大设施设备经济补偿。公有住房承租人住宅用房的建筑面积按照原住宅用房建筑面积减去商借给他人作非住宅用房的建筑面积计算，如该面积低于本细则第三十九条、第四十条规定的有关低限标准的，其非住宅补偿安置面积按照原住宅用房的建筑面积扣除低限标准面积计算；不扣除的，不再适用低限标准。公有住房承租人未经有关部门批准，将租用的住宅用房自己经营或商借给他人实际作非住宅用房的，拆迁时，仍按原房屋用途认定，拆迁人对商借人不予补偿安置。第五十五条　所有人经有关部门批准将私有住宅用房的部分改作非住宅用房，自己合法经营或出租、出借给他人实际作非住宅用房，其余部分用房仍作住宅用房的，拆迁时其非住宅用房部分由拆迁人按照本细则第四十八条规定对被拆迁人进行补偿安置，住宅用房补偿安置的建筑面积按照被拆迁人原住宅用房建筑面积减去已经改作非住宅用房建筑面积计算。如该面积低于本细则第三十九条、第四十条规定的有关低限标准的，其非住宅补偿安置面积按照原住宅用房的建筑面积扣除低限标准面积计算；不扣除的，不再适用低限标准。


第六章　附 则

第五十六条　拆迁范围内按照规划要求需保留的文物建筑和其他建筑，对房屋所有权人、承租人的补偿安置，适用本细则。
第五十七条 拆迁市区国有土地夹杂部分集体所有土地上的房屋及其附属物的，其拆迁补偿安置办法，按照本细则的规定办理。
第五十八条　本细则所称符合安置条件的承租人，包括公有房屋的承租人、本细则第三十七条所列的承租人及本细则第三十二条、第三十四条第一款所列的私有住房承租人。
第五十九条　本细则规定的评估费、附属物经济补偿、临时建筑经济补偿、临时安置补助费、搬家补助费、一次性经济补贴费的具体标准，由市房产管理局会同价格行政管理部门制定，报市人民政府批准后施行。镇海区、北仑区、鄞州区及江北区慈城镇、庄桥镇、洪塘镇的前款所列费用、补偿的具体标准由各区人民政府制定，报
市人民政府批准后施行。
　　 第六十条　本细则自2002年 6 月30日起施行。市人民政府1999年5月31日发布的《宁波市城市建设房屋拆迁管理实施细则》和2000年4月22日发布的《宁波市城市建设房屋拆 迁管理实施细则若干补充规定》同时废止。本细则施行前已经取得房屋拆迁许可证的，仍按原规定执行。



企业商标申请管理

王瑜


　　现在已经很难找到实行单一品牌策略即始终只使用一个商标的企业，越来越多的企业倾向随着新产品的开发，不断申请使用新的商标。申请一个商标需要向国家商标局支付1000元申请费，还要向代理公司支付代理费，如果盲目申请过多商标对企业将是一个财务负担。企业既想不断申请新商标，又要合理控制成本，那么对商标的申请需要进行管理。下面以几个实际商标为例，介绍企业如何管理商标申请。

一、注册类别的管理

　　中国知识产权报曾经报道：“喜之郎”商标在全部45个大类申请注册了82件，全部覆盖所有的类别，其中广东喜之郎集团有限公司（下称喜之郎公司）独占68件，喜之郎公司的“喜之郎”果冻类（第29类）商标几乎国人皆知。广东汕头千业化妆品有限公司在洗发剂等产品类别（第3类）中注册“喜之郎”文字商标。为了争夺洗发剂产品类别商标，喜之郎公司陷入漫长的商标争夺战，在这场跨度近10年的商标争战中，喜之郎公司几乎穷尽了法律赋予的全部手段，但是第3类“喜之郎”商标最终还是花落千业公司。
商标是按类别注册，一个类别为一个商标。在国家商标局的官方网站可以看到有的企业将同一个商标在45个大类，全部的小类都注册了，仅注册费用及代理费就将近10万元。这种全类注册的做法是不可取的，天下之大，有哪家公司能有这样的实力多元化到如此程度，生产的产品和提供的服务能够全部涵盖到45个类别上？那么不能涵盖的类别，其商标就无法使用，按照我国法律规定商标连续三年闲置会被撤销注册。喜之郎公司十年坚持不懈，不依不饶守卫着自己的商标阵地，代表了企业的一种心结。媒体认为在其他类别上注册了相同的商标，就会面临异己之乱，代表了公众的担心，不过企业的这种心结和公众的担忧是错误的。企业只有在本企业生产的产品和提供的服务相关类别上注册就可以了，如果考虑企业的发展，可能在该产品或服务的上下游延伸的，可以考虑在可能会延伸的产品或服务类别进行注册即可，不可盲目扩大注册类别，如果注册而不能使用被撤销则白白浪费了注册费用。

二、注册小类的管理
　
　　商标类别总共有45个大类，每个大类又有很多的小类。我国法律规定1个商标在1个大类别可以同时注册10个小类，注册1个小类的费用和10个小类是一样的，这是法定的买1赠9。花1个的价格买到10个，当然经济合算。有的公司只想在公司产品或服务涉及的小类别注册，对于法定的赠送并不领情。而现实中又有很多企业开始只注册一两个小类，后来又想增加注册小类，而这时只能以新商标再申请，再交一次费用。比如某公司“海外”商标，先后在第5类注册，第一次只注册1个小类，其后在同一个类别又注册了3个小类，注册成本翻了一倍。如图1、2所示：

图1 图2
企业可以不在乎浪费一些商标注册费，但是另外一个帐不能不算。根据商标法的规定，在一个大类中一个商标没有注册的小类，其他人在同一个大类的其他小类还可以用同样或者相似的商标进行注册。如果同一个商标在同一个大类别上有不同的人在不同的小类上多次注册，那就降低了该商标的区别作用，消费者不容易区分商标的注册人。“海外”商标是幸运的，尽管多花了一倍的注册费，毕竟还是获得了注册。在糕点类（第30类）中用“稻香村”注册商标的至少有5个申请人，其中就有苏州的稻香村和北京的稻香村这两家竞争对手，在第29类上苏州的稻香村只注册了1个小类，就给了北京的稻香村机会，北京的稻香村在该类别注册了其他9个小类（如图3、4所示），如果当时苏州的稻香村注册了10个小类，北京的稻香村就不能注册其他9个小类。

图3 图4
因此，企业申请商标时能注册10个小类尽量注册，不仅仅是节省注册费用，更要对自己注册的商标形成有效的保护。

三、组合商标申请管理

　　企业商标日益多元化，由单纯的中文元素构成，逐步增加了图形和字母，越来越多的企业其主要商标由中文文字、图形、英文（含拼音）构成一个组合商标。组合商标在商标局审查过程中一般将各个元素分开审理，如果一个元素与在先注册的商标构成相同或者近似都将可能被驳回。在实践中很多企业在使用商标过程中会自行改变商标，这种情况法律上称为变造，常见的变造有：减少元素，或者改变各元素的组合方式，而中文最容易被变换字体使用，或者改变排列方式，横排、竖排使用起来比较随意，这些变造行为都可能导致商标被撤销。为了方便注册，笔者通常建议企业对组合商标将各种元素分开分别注册，组合使用，如果企业确实需要改变商标组合方式，还不至于因为商标变造而被撤销。
　　商标的主要目的是方便消费者识别、区分、记忆，同一个商标如果形式太多商标，必然增加了消费者的识别、记忆的难度，这样对树立品牌形象打击仿冒是不利的。因此商标应当尽量保持固定形式，不要轻易变化，我们称之为“不变原则”。一个组合商标其核心部分是中文文字，这个核心部分更应该固定，而有的企业却随意进行变化。在国家商标局的官方网站检索到张裕公司在第33类用“张裕”同时注册了12个商标，如下表。一个“张裕”使用至少6种字体，三种排列方法。12个“张裕”商标至少使用了6种组合方式，而其图形要素也太多，这么多的字体、包含了这么多的图形要素，这么多的组合方式，消费者眼花缭乱，难以识别记忆。在“傍名牌”横行的时候，“傍名牌”的主要方式就是模仿著名商标的设计，比如鳄鱼的嘴巴朝左、朝右的变化，梦特娇花瓣数量的变化等，让消费者真假莫辨。而张裕公司“张裕”商标的注册方式看起来可以避免商标变造之嫌，但却是在自行制造混乱，增加了消费者的识别和记忆的困难，而且很容易让仿冒者、傍名牌者钻空子。
　　综上，对于组合商标的申请，可以将组合的各个元素分开申请，但是不要轻易变换组成元素，以便消费者迅速识别并尽快形成记忆，防止不良用心的傍名牌及仿冒者偷梁换柱制造假冒产品。
张裕公司在第33类注册的“张裕”商标

1 2 3 4

5 6 7 8

9 10 11 12

四、申请人的管理

　　申请人管理就是商标以谁的名义申请，这看起来不是个问题，直接以企业名义申请就是了，现实中企业或者企业主还有更多的考虑。很多企业创办人希望以个人的名义申请（目前商标局限制以个人名义申请商标），以便以后和其他股东发生争议时占有主动。当企业发展成为集团性质公司以后，到底以哪个公司名义来申请商标？这个问题似乎还没有引起企业足够的重视。在国家商标局官方网站以“张裕”作为关键词从“申请人名称”中进行查询，大致有10个与张裕相关的公司（未经核实是否确属张裕集团下属子公司）申请了商标，共计申请了269个商标，其中以烟台张裕集团有限公司名义注册商标了259个，其他9个企业只申请了10个。虽然张裕集团申请商标的主体有些多，但问题并不突出。在笔者服务的公司中，很多企业的商标也是分散在集团各个公司注册，有些问题已经显现出来了。比如集团的主要商标按不同的类别被分别由其他子公司注册，这些子公司的股权结构相当复杂，集团想将主商标统一收归集团名下，其他子公司就不愿意。某集团对核心商标进行了联合注册，其中有的联合注册由不同子公司分别注册，集团在办理转让手续时出现了重大障碍。企业的商标构成一个完整的体系，同一个商标名称如果被分别注册在不同的公司使得这个体系的完整性被割裂，容易在市场上引起消费者的混淆，增加了消费者识别、记忆的成本，不利于品牌的推广以及在消费者中形象的建立……因而集团性的企业申请商标时，应当尽量将商标注册在一家公司的名下，或者成立无形资产管理公司统一持有、管理集团的无形资产，这就需要将原来分散　　注册在各子公司的商标等无形资产全部过户到无形资产管理公司。
进入知识经济时代，商标等知识产权对企业越来越重要，占公司总资产的比例逐步超过有形的资产，成为公司的主要资产，因此必须进行有效的管理，而商标申请是源头，因此商标申请管理尤其显得重要。

作者：王律师
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