福建省厦门市物价局


厦门市商品房销售价格行为管理办法（试行）
厦门市物价局


第一章 总则
第一条 为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条 凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条 商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

第二章 价格的制定
第五条 商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条 商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条 政府定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本
1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。
（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1—4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。
（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。
第八条 城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。
第九条 实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：
（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。
（二）税费
（三）利润
第十条 水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。
第十一条 普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期发布的商品住宅的销售指导价格。
第十二条 商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。
第十三条 实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。
第十四条 实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。
第十五条 实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。
第十六条 商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。

第三章 价格的标示
第十七条 商品房销售实行明码标价。
实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。
第十八条 未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。
第十九条 商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。
商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。
商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。
第二十条 经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：
（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；
（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；
（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。

第四章 价格的执行
第二十一条 商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。
第二十二条 实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准
的除外）。
第二十三条 销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。
第二十四条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第二十五条 商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应
允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。
前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。
第二十六条 商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十七条 经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。
第二十八条 商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。
第二十九条 售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。

第五章 备案与劝告
第三十条 实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。
第三十一条 房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。
房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。
市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。
房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。
第三十二条 市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。
对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝
告的，不予以履行备案手续。
在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。
第三十三条 未履行备案手续的商品房，不得销售。

第六章 监督检查
第三十四条 经营者不得有下列行为：
（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；
（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；
（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；
（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；
（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；
（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；
（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；
（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；
（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；
（十）不按规定申报备案的；
（十一）其它违反本办法的。
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。
第三十五条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。

第七章 附则
第三十六条 本办法由市物价局解释。
第三十七条 本办法自一九九八年二月一日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。



1998年2月1日
青海省人民政府


青海省人民政府令

　　第79号

　　《青海省建设工程造价管理办法》已经2011年8月3日省人民政府第85次常务会议审议通过，现予公布，自2011年10月1日起施行。

　　省长 骆惠宁

　　二○一一年八月十四日


　　青海省建设工程造价管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为加强建设工程造价管理，规范建设工程造价计价行为，合理确定和有效控制工程造价，维护工程建设各方的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、《青海省建筑市场管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 本省行政区域内建设工程造价计价活动及其监督管理适用本办法。

　　国家对交通、水利、电力等专业工程造价有规定的，从其规定，没有规定的，参照本办法有关规定。

　　第三条 本办法所称工程造价是指建设工程项目从筹建到竣工验收、交付使用所需的全部费用。包括建筑安装工程费、工程建设其他费、设备及工器具购置费、预备费、税费和贷款利息，以及按国家规定应当计入工程造价的其他费用。

　　第四条 省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省建设工程造价的监督管理工作，州(地、市)和县人民政府住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内建设工程造价的监督管理工作。

　　县级以上人民政府发展改革、财政、审计等行政主管部门，按照各自的职责负责相关的建设工程造价管理工作。

　　第五条 省工程造价管理机构具体负责工程造价的监督管理，其职责是：

　　(一)编制全省建设工程定额，拟定全省统一的建设工程造价计价办法、计价依据；

　　(二)建立工程造价信息社会服务平台，采集市场信息，测算和发布工程造价信息；

　　(三)监督指导各类建设工程定额的实施，负责建设工程造价纠纷的行政调解；

　　(四)负责工程造价咨询单位和造价专业技术人员的管理和执业情况的考核等工作。

　　第六条 建设工程造价行业协会应当加强行业自律，发挥行业指导、服务和协调作用。

　　第二章 建设工程计价依据

　　第七条 建设工程计价依据包括：

　　(一)工程估算指标、概算指标；

　　(二)工程量清单计价规范；

　　(三)工程定额(包括概算定额、预算定额、消耗量定额、消耗量定额基价、其他费用定额、计算规则等)；

　　(四)劳动定额、工期定额；

　　(五)工程建设人工、材料(设备)及施工机械台班预算价格、指导价格及市场价格信息；

　　(六)设计施工图等工程资料；

　　(七)国家和本省规定的其他有关计价依据。

　　第八条 建设工程计价依据按照以下规定制定和发布：

　　(一)建设工程投资估算指标、概算指标，由省发展改革部门会同省财政、住房城乡建设行政主管部门制定发布；

　　(二)房屋建筑工程与市政基础设施建设工程定额、劳动定额、工期定额等的编制和调整，由省住房城乡建设行政主管部门征求省发展改革、财政行政主管部门意见后发布；

　　(三)工程量清单计价办法和工程建设人工、材料(设备)及施工机械台班预算价格，由省住房城乡建设行政主管部门制定发布；

　　(四)执行国家行业专业工程造价依据的交通、水利、电力等部门，结合本省实际制定的地方性补充定额，由有关行政主管部门征求省发展改革、财政、住房城乡建设行政主管部门意见后发布。第九条鼓励在工程造价计价管理和计价中开发应用计算机应用软件。对采用国家规范和本省计价定额开发的建设工程造价计算机应用软件，在推广使用前，由省工程造价管理机构组织鉴定。第十条鼓励工程建设单位、施工企业参照国家和本省制定的计价依据，编制能反映本企业技术水平和管理水平的企业内部定额。

　　企业内部定额中的商业秘密受法律保护。

　　第三章 工程造价文件的编制

　　第十一条 建设工程造价文件的编制应当符合下列规定：

　　(一)政府投资项目的投资估算，由具有相应资质的工程咨询机构、工程造价咨询机构，依据国家和本省建设工程计价依据、投资估算编制办法编制，报建设项目审批主管部门核准；

　　(二)政府投资项目的设计概算，由具有相应资质的设计单位或者工程造价咨询机构，根据已批准的可行性研究报告、初步设计、国家和本省建设工程计价依据及设计概算编制办法编制，报建设项目主管部门审批；

　　(三)施工图预算，由建设单位委托的工程设计单位、工程造价咨询机构，依据工程设计图、工程计价依据、经批准的设计概算及施工图预算编制办法编制；

　　(四)工程量清单和招标控制价，应当由具有相应资格的工程造价咨询机构按照建设工程计价依据编制，并经建设单位认可。符合自行招标条件的建设单位也可按照建设工程计价依据和相关造价信息编制确定；

　　(五)投标报价，由投标企业依据国家和本省建设工程计价依据，结合本企业的技术条件、管理水平自主确定。报价明显低于其他投标平均报价的，应有合理性说明。

　　第十二条 除国家另有规定外，全部或部分使用国有资金以及政府融资的建设工程项目依法进行招标的，应当采用工程量清单计价模式，并按国家和本省建设工程计价依据编制招标控制价；非国有资金的建设项目，推行工程量清单计价模式。

　　第十三条 工程量清单是招标文件的组成部分，招标人提供的工程量清单必须准确、规范。

　　招标人不得擅自修改工程量清单、工程招标控制价等招标文件的实质性内容。招标文件对施工工期、工程质量有特殊要求的，在确定工程招标控制价时，应计入相应的措施费用。

　　第十四条 建设工程造价中的下列规费，按照规定标准计取，不得作为招标投标的竞争性费用：

　　(一)社会保障费：包括养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险等；

　　(二)安全文明施工措施费；

　　(三)住房公积金；

　　(四)工程排污费；

　　(五)国家和本省规定的其他费用。

第四章 工程计价管理

　　第十五条 政府投资的建设工程项目，经批准的投资估算或者设计概算是该建设项目的投资最高限额，未经建设项目审批主管部门核准，不得突破。

　　第十六条 依法招标的项目，招标人与中标人应当在规定的时间内按招标文件和投标文件签订施工合同。招标人不得再向中标人提出压价要求，不得再订立背离招投标文件实质性内容的其他协议。

　　第十七条 建设工程项目发包、承包双方应当签订《建设工程施工合同》，合同应对下列工程计价事项作出约定：

　　(一)工程计价方式；

　　(二)预付工程款的数额、支付时限以及抵扣方式；

　　(三)工程进度款的支付方式、数额以及支付时限；

　　(四)工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、支付时限要求以及金额支付方式；

　　(五)约定承担风险的范围、幅度以及超出约定范围、幅度的调整方法；

　　(六)工程竣工价款的结算、结算审核与支付方式、数额以及支付时限；

　　(七)工程质量保证金的数额、预扣方式以及返还时限；

　　(八)发生工程价款纠纷的解决方式；

　　(九)双方认为应当约定的其他工程造价计价事项。

　　第十八条 建设单位在施工合同签订三十日内，在办理《建筑工程施工许可证》时，应将施工合同副本、招标控制价、中标价格等工程项目计价文件，报县级以上住房城乡建设行政主管部门备案。

　　第十九条 建设工程竣工结算文件应当依据施工合同、国家和本省建设工程计价依据、工程结算编制办法、经批准的设计概算、招投标文件、实际完成的工程量，以及设计变更、双方确认的经济签证凭证编制。

　　建设工程竣工结算文件经发包方认可并签章，即作为工程结算款支付和财务决算的依据。

　　第二十条 发包方、承包方应在施工合同约定的时间内办理工程竣工结算。承包方在提交建设工程竣工报告时，应向发包方提交竣工结算文件和完整的竣工结算资料。发包方应在施工合同约定时间内予以核对，或在收到竣工结算文件之日起三十日内作出审核结论。政府投资的重点项目竣工结算期限可延长三十日。逾期未作出审核结论的，视为认可。承包方逾期不提供结算文件和结算资料，经发包方书面催促，过十四日仍不答复的，发包方有权根据已有资料进行审核。

　　因逾期结算而产生的费用由责任方承担。

　　第二十一条 当事人双方对工程竣工结算有争议的，可以通过以下方式解决：

　　(一)由双方当事人协商解决；

　　(二)向工程造价管理机构申请行政调解；

　　(三)向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第五章 工程造价咨询执业管理

　　第二十二条 工程造价咨询机构应当依法取得由国家或者省人民政府住房城乡建设行政主管部门颁发的工程造价咨询企业资质证书，并在其资质范围内从事工程造价咨询服务活动。

　　省外工程造价咨询机构在本省行政区域内从事建设工程造价咨询经营服务活动的，应到省人民政府住房城乡建设行政主管部门备案，并接受工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门的监督管理。

　　第二十三条 建设工程造价执业人员应当依法取得相应的造价工程师或造价员资格，注册登记后，方可在其资格范围内按照相关执业准则和规范，从事建设工程造价计价活动。

　　建设工程造价文件应由具有相应资格的注册造价工程师、造价员编制。

　　第二十四条 建设项目工程造价文件由编制单位出具。负责编制文件的注册造价工程师、造价员应当签字并加盖执业专用印章。编制单位和工程造价文件编制人员应对其编制的工程造价文件规范性、准确性、合理性负责，并承担相应的法律责任。

　　第二十五条 工程造价咨询机构不得有下列行为:

　　(一)超越资质和等级许可，承揽工程造价咨询业务；

　　(二)伪造、涂改、倒卖、出租、出借资质证书、执业专用印章，或者以其他形式非法转让资质证书和执业专用印章;

　　(三)转让、转包承接的工程造价咨询、招投标计价业务；

　　(四)不按国家和本省工程计价依据规定计价，出具虚假工程造价文件；

　　(五)对同一建设工程项目的发包人、承包人或者两个以上投标人提供工程造价计价、招投标计价服务；

　　(六)法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第二十六条 工程造价咨询执业人员不得有下列行为:

　　(一)伪造、涂改、倒卖、出租、出借、转让执业专用印章：

　　(二)以个人名义承揽工程造价咨询业务，同时在两个或者两个以上单位执业；

　　(三)不按国家和本省工程计价依据规定计价，出具虚假工程造价文件；

　　(四)法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第二十七条 省工程造价管理机构应定期进行工程造价咨询机构的业绩考核，建立工程造价咨询单位的信用档案。从事建设工程造价咨询活动的企业和执业人员，应当接受相关行政管理部门和工程造价管理机构的监督管理。

　　第六章 法律责任

　　第二十八条 违反本办法规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

　　第二十九条 未取得工程造价咨询企业资质的单位从事工程造价咨询服务的，其出具的工程造价文件无效，县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门应责令其停止违法活动，处以一万元以上三万元以下罚款。

　　未取得建设工程造价师、造价员资格，或虽取得相应资格但未经注册从事工程造价咨询服务活动的，出具的工程造价文件无效，由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令停止违法活动，可处以一千元以上三千元以下罚款。

　　第三十条 违反本办法规定，省外工程造价咨询机构在本省行政区域内从事建设工程造价咨询经营服务活动不备案的，由省人民政府住房城乡建设行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，可处以五千元以上二万元以下的罚款。

　　第三十一条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定的，由县级以上人民政府住房城乡建设或有关行政主管部门给予警告，责令限期改正，有违法所得的，没收违法所得，并处以违法所得三倍以下，不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　工程造价文件编制单位、执业人员违反本办法规定，造成所编制的工程造价文件错误，致使发包方或者承包方遭受损失的，应当依法承担相应的赔偿责任，县级以上人民政府住房城乡建设或有关行政主管部门将其不良行为记入信用档案，并予以公示。

　　第三十二条 招标人或工程项目建设单位委托无相应资质的单位、人员编制工程造价文件；擅自修改工程量清单、招标控制价等招标文件的实质性内容，不按中标价订立合同，或不按规定进行施工合同备案的，县级以上人民政府住房城乡建设或有关行政主管部门应责令限期改正，可处以三千元以上一万元以下罚款。

　　第三十三条建设工程造价行政管理人员在工程造价行政审批和监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第三十四条 本办法自2011年10月1日起施行。