安徽省池州市人民政府办公室


池政办〔2007〕64号


池州市人民政府办公室关于印发池州市主城区规划区个人住宅建设管理暂行规定的通知

贵池区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《池州市主城区规划区个人住宅建设管理暂行规定》已经2007年6月7日市政府第9次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。




二〇〇七年八月十四日


池州市主城区规划区个人住宅建设
管理暂行规定

　　第一条 为加强池州市主城区规划区范围内的个人住宅建设管理，保证城市总体规划和主城区控制性详细规划的顺利实施，依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规、规章，结合我市实际，制定本规定。
　　第二条 池州市主城区规划区范围内的个人住宅建设适用本规定。
　　第三条 池州市城市规划局具体负责个人住宅建设的规划管理工作。
　　池州市国土资源局负责个人住宅用地的审批登记管理工作。
　　池州市房地产管理局具体负责个人住宅的产权登记管理工作。
　　第四条 个人住宅建设按照统一规划，实行统一建设住宅小区（以下简称“统建小区”）与个人自建相结合。
　　第五条 池州市城市规划局应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和城市发展需要，组织编制城市规划区范围内统建小区规划。
　　贵池区政府根据城市总体规划，在市城市规划局的指导下，负责编制本辖区内的个人自建点规划。
　　统建小区和个人自建点内的建筑式样、色彩、高度和平面布置等应当在规划中提出统一要求。
　　第六条 根据主城区控制性详细规划，按照个人住宅建设所在地点与城市规划实施的关联程度，将主城区规划区约359平方公里分为三个区域：一类区、二类区和三类区（见附图，具体范围的确认由市规划局负责解释），对各区域内个人住宅建设实行分类管理。
　　（一）一类区范围内，个人住宅建设按照统一规划、集中统建、配套完善、综合管理的原则组织实施，不再批准零星新建、改建、翻建个人住宅，经有资质的专业机构鉴定确属危房的，引导进入统建小区安置。
　　（二）二类区范围内，不再批准新建个人住宅。现有个人住宅经有资质的专业机构鉴定确属危房的，可向城市规划部门申请维修；城市规划部门审查批准后，可在原宅基地范围内按批准文件要求进行维修。符合分户条件或确属住宅困难或符合法律、法规、规章规定的其他事由，申请新建住宅的农村村民，须按规定样式到规划确定的统建小区内集资统建。
　　（三）三类区范围内，现有个人住宅，可向城市规划部门申请维修、翻建、改建；城市规划部门审查批准后，按规划批准文件要求进行维修、翻建、改建。符合分户条件或确属住宅困难或符合法律、法规、规章规定的其他事由，需新建住宅的农村村民，鼓励按规定样式到规划确定的统建小区内集资统建，也可以在统一规划的自建点按规划批准文件要求进行自建。
　　第七条 下列区域禁止新建、改建、翻建个人住宅：
　　（一）主城区主干道、主要出入口道路和规划明确规定的道路红线以外200米区域；
　　（二）城市防洪、排水需要控制的区域；
　　（三）铁路、公路、桥梁等重要公共用地控制区域；
　　（四）法律、法规、规章和市政府规范性文件禁止的其他区域。
　　第八条 禁止城市居民占用农民集体土地建住宅，农村村民的住宅也不得向城市居民违规出售，国土资源、房地产管理部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
　　第九条 统建小区的建设以及住户在统建小区安置的条件和程序，由市国土资源局会同市房地产管理局根据本规定另行制定，并报市政府同意后，向社会公布施行。
　　第十条 二、三类区范围内个人住宅维修、翻建、改建的，须向城市规划部门提出申请，并提交以下材料：
　　（一）个人住宅维修、翻建、改建申请报告；
　　（二）申请人户口簿、身份证原件和复印件（原件审核后退回）；
　　（三）土地使用权属证明和房屋产权证明或相关证明；
　　（四）所在地村（居）民委员会、街道办事处初审意见；
　　（五）相邻住户或单位的书面意见；
　　（六）确属危房的，应出具有资质的危房鉴定机构鉴定书；
　　（七）城市规划部门要求提交的其他材料。
　　凡涉及改变用地面积、宗地范围、土地用途的，应报城市规划部门审查同意后，方可办理土地变更手续。
　　第十一条 城市规划部门收到个人住宅维修、翻建、改建申请后，应认真审查申请材料，派员现场查勘，并在收到申请之日起15日内，对符合规定条件的，作出准予维修、翻建、改建的决定，明确维修、翻建、改建的具体要求，依法发放建设工程规划许可证；对不符合规定条件的，作出不予准许维修、翻建、改建的决定。
　　第十二条 个人住宅翻建、改建工程竣工后，由申请人向城市规划部门申请竣工验收。城市规划部门自收到申请之日起15日内，会同国土资源部门、街道办事处验收。验收合格的，城市规划部门出具《建设工程竣工规划验收证》。
　　申请人持《建设工程竣工规划验收证》到房地产管理部门办理房屋产权登记手续。
　　第十三条 三类区范围内农村村民申请自建住宅，须符合以下条件：
　　（一）申请人是在该集体经济组织居住并依照《农村土地承包法》承包土地的村民户或持合法证明回原籍定居的退役士兵等；
　　（二）因国家建设或规划调整等原因宅基地被征用，且房屋按自建标准拆迁补偿的；或因结婚等原因确需分户且原宅基地面积低于分户标准的，以及其他符合宅基地申请条件的。
　　第十四条 三类区范围内农村村民申请自建住宅，有下列情形之一的，不得申请自建个人住宅：
　　（一）现人均住宅面积超过40平方米的；
　　（二）将现有住宅出租、出售、赠与他人或转为其他非居住用途的；
　　（三）原个人住宅拆迁实行统建安置的；
　　（四）不符合一户一宅规定的。
　　第十五条 三类区范围内农村村民在规划自建点申请自建个人住宅，按下列程序进行：
　　（一）申请人持户口簿向本集体经济组织提出书面建房申请，经审查符合条件后报街道办事处审核，并在申请人所在集体经济组织或村民小组进行张榜公示，公示时间不少于7日；
　　（二）经公示未发现有不允许建房情形的，由申请人填写《个人住宅建设申请表》和《农村村民宅基地申请表》。经本集体经济组织签署意见，街道办事处审核后，将有关申请资料一并报送城市规划部门；
　　（三）城市规划部门自收到申请之日起15日内，会同国土资源部门、街道办事处等单位对申请人的基本情况进行现场核实，在现场核实后的30日内，对符合条件的，由国土资源部门批准用地，城市规划部门核发《建设工程规划许可证》；对符合条件，但需占用农用地的，由国土资源部门告知申请人依法先行办理农用地转用审批手续；对不符合条件的，由国土资源部门作出不予批准宅基地的决定，城市规划部门作出不予核发《建设工程规划许可证》的决定；
　　（四）经批准建房的，由城市规划、国土资源部门会同街道办事处现场放验线，由街道办事处监督申请人严格按规划进行建设，并建立管理档案；
　　（五）建设工程竣工后，由申请人向城市规划部门申请竣工验收。城市规划部门自收到申请之日起15日内，会同国土资源部门、街道办事处验收，验收合格后，由城市规划部门出具《建设工程竣工规划验收证》；
　　（六）申请人持《农村村民宅基地申请表》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收证》及其他有关文件向国土资源部门和房地产管理部门办理土地、房屋产权登记手续。
　　第十六条 个人住宅建设不得阻碍道路交通、影响消防安全，不得侵占公共绿地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。
　　第十七条 三类区范围内农村村民自建住宅，每户建筑占地面积不超过120平方米，人均建筑面积控制在40平方米以内，原则上每户建筑面积不超过200平方米。
　　第十八条 个人住宅建设一般不得超过3层，层高不得超过3.4米。
　　个人住宅翻建、改建原则上不增加原有建筑层数、建筑层高和建筑面积。
　　个人住宅翻建、改建占地面积按原占地面积确定，但不得超过120平方米，超过部分土地予以收回。
　　第十九条 个人住宅设计应当符合经济、适用、卫生和美观的要求，符合国家和省有关节约资源、抗御灾害的规定，并注意与周围环境相协调。二、三层个人住宅建设，必须由取得相应设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。
　　第二十条 建设部门应当指导建房户选用合适的设计通用图或联系有关技术人员提供设计服务，并加强对工程质量和施工安全的监督管理。
　　第二十一条　建设三层个人住宅的，建房户应当与施工承包单位依法订立书面合同，明确双方的权利与义务。承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
　　第二十二条 自建个人住宅，施工现场须公开悬挂建设工程规划许可证及其附件的复印件并标明施工承包单位名称。
　　第二十三条 建设工程规划许可证的有效期为1年。申请人在建设工程规划许可证有效期满仍未开工的，建设工程规划许可证自行失效，应当向城市规划部门重新申请核发建设工程规划许可证。
　　第二十四条 新建、改建、翻建个人住宅，应当向城市规划部门申领建设工程规划许可证后方可施工。
　　已取得房屋产权证书和国有土地使用证的个人住宅，进行不改变原建筑物、构筑物性质、位置、面积、高度，且不变动主体承重结构的一般维修，不再核发建设工程规划许可证。
　　第二十五条 翻建原有建筑与邻居相邻和相连部位，对相邻建筑的外表、结构、安全、门窗口通风、交通、室内防风雨、室内　　外排水均无新的不利影响时，可按原位、原高、原样建设。
　　第二十六条 二、三类区农民依照本规定新建、翻建个人住宅，只能收取土地证书工本费，国务院和财政部、国家发展改革委以及省政府和财政、价格部门批准的涉及住房建设的行政事业性收费项目，凡未明确规定适用于农民建房的，一律不得向农民收取。除此之外，任何部门不得收取其他各种名目的费用。凡向农民建房提供的经营服务性业务，要坚持农民自愿原则，尽量降低收费标准，实行政府指导价的服务性收费，有浮动幅度的一律按下限标准执行。
　　第二十七条 建设、城市规划、国土资源、房地产管理部门应当加大执法力度，加强个人住宅建设审批和登记管理工作，建立健全相应的监督检查制度。
　　相关行政主管部门的工作人员对建设用地和建设工程进行检查时，应当持省政府统一制发的行政执法证件。被检查者必须如实提供相关资料，不得隐瞒和阻碍检查工作。
　　第二十八条 个人住宅建设不得影响城市市政公用设施的正常使用。个人住宅建设可能影响城市市政公用设施的，由申请人按照规定程序申请有关行政主管部门审查批准后，方可按审批意见进行建设。
　　第二十九条 在城市规划区内进行个人住宅建设，有下列情形之一的，由查处违法建设的行政主管部门依法责令停止建设、限期改正或拆除，并依据相关规定予以处罚。
　　（一）未取得建设工程规划许可证进行建设的。
　　（二）未取得用地批准手续进行建设的。
　　（三）擅自改变建设工程规划许可证确定的内容进行建设的。
　　（四）非法转让建设工程规划许可证进行建设的。
　　（五）利用超过有效期的建设工程规划许可证进行建设的。
　　（六）未按规定放验线进行建设的。
　　（七）其它违法建设行为。
　　建房户接到停止建设通知书继续强行施工或逾期不拆的，由建设部门依法强行拆除。
　　第三十条　发现申请人以欺骗等不正当手段取得用地批准手续或《建设工程规划许可证》等行政许可的，有关行政主管部门应当立即撤销行政许可，并依法给予处罚。
　　第三十一条 当事人对建设、城市规划、国土资源、房地产管理部门作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
　　行政复议或诉讼期间具体行政行为依法不停止执行。
　　第三十二条 个人住宅建设管理相关行政主管部门及街道办事处的工作人员出具虚假证明，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、　　索取贿赂的，由其所在单位、上级主管机关或监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十三条 以谩骂、殴打等方式阻挠个人住宅建设管理相关行政主管部门及其工作人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关予以治安处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十四条 本规定由市城市规划局会同市国土资源局负责解释。
　　第三十五条 本规定自发布之日起施行。

我国婚姻无效制度之救济程序缺陷及立法建议

辽宁无疆律师事务所 魏冬

我国新《婚姻法》自2001年4月28日公布施行以来至今已逾四年，修正后的新婚姻法较之1980年旧婚姻法有了长足的进步，更能适应我国现阶段社会、经济的发展以及婚姻家庭关系的新情况，尤其是补充了关于无效婚姻、可撤销婚姻和离婚过错赔偿等新内容，使之填补了我国婚姻立法的空白，避免了不必要的法律冲突，维护了婚姻法的严肃性和权威性，也使我国的婚姻立法能更好地与国际接轨，具有十分重要的意义。但有关无效婚姻的规定尚有缺陷，尤其是缺乏有效的司法救济途径，一定程度上不利于保护婚姻关系当事人的合法权益，现就无效婚姻的救济缺陷和立法建议发表以下观点：

一、 我国婚姻无效制度之救济程序缺陷。
有这样一个案例：李某（男）与王某（女）于2000年登记结婚，王某婚前患有精神病，结婚时，双方通过隐瞒的方式骗得了结婚登记。婚后，王某一直没有参加工作，依靠李某经商收入维持家庭生活。疾病经过治疗也已经痊愈，并于2002年育有一子李甲。后李某因与他人非法同居，导致夫妻关系渐渐恶化。2004年，李某以王某婚前患有精神病为由，向人民法院提出婚姻无效的申请。法院受理后，没有经过仔细的审查即作出了宣告婚姻无效的判决，随后又作出了关于子女抚养和财产分割的判决。根据最高人民法院于２００１年１２月２４日下发的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下简称婚姻法解释一）第十五条的规定：“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。” 由于乙女在婚后一直没有工作，双方的共同生活全靠李某的经商所得，李某在婚姻关系存续期间的收入所得应属其个人财产。因此王某只有“净身出户”，所生子李甲则变成了“非婚生子女”，由王某抚养。而解释一第九条明确规定了有关婚姻效力的判决一经做出，即发生法律效力。王某不服，又不能提出上诉，只有向人民法院提起申诉。而根据《民事诉讼法》第一百八十一条规定，当事人对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决，不得申请再审。法院据此驳回了王某的申诉请求。至此，王某已无法从司法途径中获得任何有效的救济。
众所周知，婚姻关系的内容包括人身关系和财产关系两个方面，而人身关系决定财产关系，财产关系从属于人身关系，财产关系是随着夫妻人身关系的产生而产生、变化而变化、消灭而消灭的。
我国《婚姻法》规定夫妻财产制包括书面约定制和法定制两种，在没有书面约定的情况下，适用夫妻共同财产制，即夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。而无效婚姻当事人同居期间所得的财产则按一般共有处理。因此，无效婚姻的错误判决除了导致婚姻关系双方当事人的人身关系发生改变外，必然导致财产权利处理的不公。
以上面这个案例为例，王某得不到她作为合法婚姻关系当事人应该得到的夫妻共同财产的一半，并且由于自始不具有夫妻的权利和义务，即使李某对婚姻有过错，也无法根据《婚姻法》中关于婚姻过错赔偿的有关规定获得赔偿。显然法院的错误判决已经侵害了她的合法民事权益。由此可以看出，我国婚姻法对于无效婚姻的救济制度的规定明显缺乏，亟待解决。

二、 关于无效婚姻救济制度的立法建议。
1、明确有关审理无效婚姻的审判组织。
现行婚姻法及其相关解释都没有明确规定审理无效婚姻应当适用何种审判组织形式，容易导致在审判实践中适用程序混乱，简易程序与普通程序并存。诚然，简易程序独任审判能够提高司法效率，充分弥补我国现阶段审判资源不足的缺陷。但是一个人的力量毕竟是有限的，尤其是像涉及宣告无效婚姻这样的审判，稍有差错，就将导致当事人身份关系的变化以及财产关系的变化。因此建议对于宣告无效婚姻应当适用的审判组织形式做出明确规定，适用普通程序，由合议庭合议后作出判决。
2、增加二审程序，即取消婚姻无效的宣告一经作出立即生效的规定，允许当事人就宣告无效婚姻的判决提起上诉。
由于我国法制基础薄弱，公民法律意识淡薄，当事人在一审中往往并不懂得司法程序以及举证责任等等的规定，致使常常有理说不出。一方面不利于保护公民的合法权益，另一方面也容易导致法院在审判过程中不能查清全部案件事实。而往往一审判决后，当事人才意识到自己的合法权益受到损害，提起二审。因此，二审程序对于一审来讲，是一次非常重要的补救措施。我国民事诉讼法也规定了除特别程序外的民事诉讼活动适用两审终审的制度，这样既能够充分避免错误裁判的产生，也能够使当事人充分行使诉权。而无效婚姻一经宣判即发生法律效力，显然与民事诉讼法的基本原则背道而驰，从法律上剥夺了当事人获得救济的权利。因此，建议对于宣告无效婚姻的审判程序做出修改，增加二审程序，允许当事人上诉。规定如果二审裁定维持一审关于宣告婚姻无效的判决后，则不允许当事人提起申诉。若二审法院认为原审判决认定事实有误，宣告婚姻无效不当，则可以依法改判或者发回重审。
3、增加行政异议程序。
《婚姻法解释一》第十四条规定：“人民法院根据当事人的申请，依法宣告婚姻无效或者撤销婚姻的，应当收缴双方的结婚证书并将生效的判决书寄送当地婚姻登记管理机关。”《婚姻登记条例》第十六条规定：“婚姻登记机关收到人民法院宣告婚姻无效或者撤销婚姻的判决书副本后，应当将该判决书副本收入当事人的婚姻登记档案。”这就确认了我国的婚姻登记备案制度。然而这样的备案制度都只是婚姻行政机关消极地行使备案义务，不能对宣告婚姻无效的错误判决起到任何的补救作用。由于婚姻登记机关是婚姻关系的基层主管部门，主管婚姻登记工作，更能贴近婚姻关系当事人的生活。因此由它对宣告无效婚姻的判决进行最后的审查，一方面能够确保宣告无效婚姻的判决公正公平，另一方面也能充分发挥行政资源，弥补审判资源的不足。
因此，建议增加婚姻备案制度的有关规定，由人民法院在判决后，将判决书寄送至原婚姻登记管理机关，由原婚姻登记机关在一定期限内，审查判决书中所宣告的婚姻是否属于法律规定的无效情形或者判决书中是否有遗漏。一旦发现有不属于无效婚姻的情形，则在审查期限内向宣判法院提出异议，由法院重新审理。若婚姻登记机关审查之后认为确属无效婚姻，并且没有其他异议，则期限届满后判决书立即生效。
4、将宣告无效婚姻的错误判决列入国家赔偿的范围，以使合法婚姻当事人的权益得到最后的救济。
由本文开始时提到的案例，合法婚姻的当事人因为错误的无效婚姻宣告而导致在财产分割中受到损害，并且不能向对方提出婚姻过错赔偿请求。这部分财产损失应该由谁承担？根据《国家赔偿法》第二条的规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。” 第二十八条第七项：“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”显然，这部分损失应该由做出错误判决的人民法院承担。至于计算标准，则根据合法婚姻当事人通过离婚诉讼所应当取得的财产权益确定。至于当事人可能因离婚而取得的婚姻过错赔偿，因诉讼本身即具有一定的或然性，并不一定为法律支持，并且离婚损害赔偿本身具有精神损害赔偿的性质，因此不应纳入国家赔偿的范围。
只有将宣告无效婚姻的错误判决列入国家赔偿的范围，才能真正意义上使《国家赔偿法》具有现实意义，才能真正保护当事人的合法权益，才能促使法院在审理案件的过程中做到细致入微、公正执法。


综上所述，我国婚姻法规定的无效婚姻的宣告制度，还存在着诸多问题有待于我们在立法活动中总结和纠正。相对于旧婚姻法在婚姻无效方面的立法空白来说，新婚姻法已经迈出了一大步，并且是重要的一步。法律的废、改、立总是随着社会关系的变化而变化。因此，只有具有前瞻意识，才能使我们的立法活动做到与时俱进，才能使我国的社会主义法制建设更能适应新时代的要求。



作 者：魏 冬

工作单位：辽宁无疆律师事务所