中华人民共和国外资企业法实施细则(附英文)

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中华人民共和国外资企业法实施细则(附英文)

经贸部


中华人民共和国外资企业法实施细则(附英文)
经贸部

一九九○年十月二十八日国务院批准

目 录

第一章 总则
第二章 设立程序
第三章 组织形式与注册资本
第四章 出资方式与期限
第五章 用地及其费用
第六章 购买与销售
第七章 税 务
第八章 外汇管理
第九章 财务与会计
第十章 职 工
第十一章 工 会
第十二章 期限、终止与清算
第十三章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国外资企业法》第二十三条的规定,制定本实施细则。
第二条 外资企业受中国法律的管辖和保护。
外资企业在中国境内从事经营活动,必须遵守中国的法律、法规,不得损害中国的社会公共利益。
第三条 设立外资企业,必须有利于中国国民经济的发展,能够取得显著的经济效益,并应当至少符合下列一项条件:
(一)采用先进技术和设备,从事新产品开发,节约能源和原材料,实现产品升级换代,可以替代进口的;
(二)年出口产品的产值达到当年全部产品产值50%以上,实现外汇收支平衡或者有余的。
第四条 下列行业,禁止设立外资企业:
(一)新闻、出版、广播、电视、电影;
(二)国内商业、对外贸易、保险;
(三)邮电通信;
(四)中国政府规定禁止设立外资企业的其他行业。
第五条 下列行业,限制设立外资企业:
(一)公用事业;
(二)交通运输;
(三)房地产;
(四)信托投资;
(五)租赁。
申请在前款规定的行业中设立外资企业,除中国法律、法规另有规定外,须经中华人民共和国对外经济贸易部(以下简称对外经济贸易部)批准。
第六条 申请设立外资企业,有下列情况之一的,不予批准:
(一)有损中国主权或者社会公共利益的;
(二)危及中国国家安全的;
(三)违反中国法律、法规的;
(四)不符合中国国民经济发展要求的;
(五)可能造成环境污染的。
第七条 外资企业在批准的经营范围内,自主经营管理,不受干涉。

第二章 设立程序
第八条 设立外资企业的申请,由对外经济贸易部审查批准后,发给批准证书。
设立外资企业的申请属于下列情形的,国务院授权省、自治区、直辖市和计划单列市、经济特区人民政府审查批准后,发给批准证书:
(一)投资总额在国务院规定的投资审批权限以内的;
(二)不需要国家调拨原材料,不影响能源、交通运输、外贸出口配额等全国综合平衡的。
省、自治区、直辖市和计划单列市、经济特区人民政府在国务院授权范围内批准设立外资企业,应当在批准后十五天内报对外经济贸易部备案(对外经济贸易部和省、自治区、直辖市和计划单列市、经济特区人民政府,以下统称审批机关)。
第九条 申请设立的外资企业,其产品涉及出口许可证、出口配额、进口许可证或者属于国家限制进口的,应当依照有关管理权限事先征得对外经济贸易部门的同意。
第十条 外国投资者在提出设立外资企业的申请前,应当就下列事项向拟设立外资企业所在地的县级或者县级以上地方人民政府提交报告。报告内容包括:设立外资企业的宗旨;经营范围、规模;生产产品;使用的技术设备;产品在中国和国外市场的销售比例;用地面积及要求;需要

用水、电、煤、煤气或者其他能源的条件及数量;对公共设施的要求等。
县级或者县级以上地方人民政府应当在收到外国投资者提交的报告之日起三十天内以书面形式答复外国投资者。
第十一条 外国投资者设立外资企业,应当通过拟设立外资企业所在地的县级或者县级以上地方人民政府向审批机关提出申请,并报送下列文件:
(一)设立外资企业申请书;
(二)可行性研究报告;
(三)外资企业章程;
(四)外资企业法定代表人(或者董事会人选)名单;
(五)外国投资者的法律证明文件和资信证明文件;
(六)拟设立外资企业所在地的县级或者县级以上地方人民政府的书面答复;
(七)需要进口的物资清单;
(八)其他需要报送的文件。
前款(一)、(三)项文件必须用中文书写;(二)、(四)、(五)项文件可以用外文书写但应当附中文译文。
两个或者两个以上外国投资者共同申请设立外资企业,应当将其签订的合同副本报送审批机关备案。
第十二条 审批机关应当在收到申请设立外资企业的全部文件之日起九十天内决定批准或者不批准。审批机关如果发现上述文件不齐备或者有不当之处,可以要求限期补报或者修改。
第十三条 设立外资企业的申请经审批机关批准后,外国投资者应当在收到批准证书之日起三十天内向工商行政管理机关申请登记,领取营业执照。外资企业的营业执照签发日期,为该企业成立日期。
外国投资者在收到批准证书之日起满三十天未向工商行政管理机关申请登记的,外资企业批准证书自动失效。
外资企业应当在企业成立之日起三十天内向税务机关办理税务登记。
第十四条 外国投资者可以委托中国的外商投资企业服务机构或者其他经济组织代为办理第九条、第十条第一款和第十一条规定事宜,但须签订委托合同。
第十五条 设立外资企业的申请书应当包括下列内容:
(一)外国投资者的姓名或者名称、住所、注册地和法定代表人的姓名、国籍、职务;
(二)拟设立外资企业的名称、住所;
(三)经营范围、产品品种和生产规模;
(四)拟设立外资企业的投资总额、注册资本、资金来源、出资方式和期限;
(五)拟设立外资企业的组织形式和机构、法定代表人;
(六)采用的主要生产设备及其新旧程度、生产技术、工艺水平及其来源;
(七)产品的销售方向、地区和销售渠道、方式以及在中国和国外市场的销售比例;

(八)外汇资金的收支安排;
(九)有关机构设置和人员编制,职工的招用、培训、工资、福利、保险、劳动保护等事项的安排;
(十)可能造成环境污染的程度和解决措施;
(十一)场地选择和用地面积;
(十二)基本建设和生产经营所需资金、能源、原材料及其解决办法;
(十三)项目实施的进度计划;
(十四)拟设立外资企业的经营期限。
第十六条 外资企业的章程应当包括下列内容:
(一)名称及住所;
(二)宗旨、经营范围;
(三)投资总额、注册资本、出资期限;
(四)组织形式;
(五)内部组织机构及其职权和议事规则,法定代表人以及总经理、总工程师、总会计师等人员的职责、权限;
(六)财务、会计及审计的原则和制度;
(七)劳动管理;
(八)经营期限、终止及清算;
(九)章程的修改程序。
第十七条 外资企业的章程经审批机关批准后生效,修改时同。
第十八条 外资企业的分立、合并或者由于其他原因导致资本发生重大变动,须经审批机关批准,并应当聘请中国的注册会计师验证和出具验资报告;经审批机关批准后,向工商行政管理机关办理变更登记手续。

第三章 组织形式与注册资本
第十九条 外资企业的组织形式为有限责任公司。经批准也可以为其他责任形式。

外资企业为有限责任公司的,外国投资者对企业的责任以其认缴的出资额为限。
外资企业为其他责任形式的,外国投资者对企业的责任适用中国法律、法规的规定。
第二十条 外资企业的投资总额,是指开办外资企业所需资金总额,即按其生产规模需要投入的基本建设资金和生产流动资金的总和。
第二十一条 外资企业的注册资本,是指为设立外资企业在工商行政管理机关登记的资本总额,即外国投资者认缴的全部出资额。
外资企业的注册资本要与其经营规模相适应,注册资本与投资总额的比例应当符合中国有关规定。
第二十二条 外资企业在经营期内不得减少其注册资本。
第二十三条 外资企业注册资本的增加、转让,须经审批机关批准,并向工商行政管理机关办理变更登记手续。
第二十四条 外资企业将其财产或者权益对外抵押、转让,须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案。
第二十五条 外资企业的法定代表人是依照其章程规定,代表外资企业行使职权的负责人。
法定代表人无法履行其职权时,应当以书面形式委托代理人,代其行使职权。

第四章 出资方式与期限
第二十六条 外国投资者可以用可自由兑换的外币出资,也可以用机器设备、工业产权、专有技术等作价出资。
经审批机关批准,外国投资者也可以用其从中国境内举办的其他外商投资企业获得的人民币利润出资。
第二十七条 外国投资者以机器设备作价出资的,该机器设备必须符合下列要求:

(一)外资企业生产所必需的;
(二)中国不能生产,或者虽能生产,但在技术性能或者供应时间上不能保证需要的。
该机器设备的作价不得高于同类机器设备当时的国际市场正常价格。
对作价出资的机器设备,应当列出详细的作价出资清单,包括名称、种类、数量、作价等,作为设立外资企业申请书的附件一并报送审批机关。
第二十八条 外国投资者以工业产权、专有技术作价出资时,该工业产权、专有技术必须符合下列要求:
(一)外国投资者自己所有的;
(二)能生产中国急需的新产品或者出口适销产品的。
该工业产权、专有技术的作价应当与国际上通常的作价原则相一致,其作价金额不得超过外资企业注册资本的20%。
对作价出资的工业产权、专有技术,应当备有详细资料,包括所有权证书的复制件,有效状况及其技术性能、实用价值,作价的计算根据和标准等,作为设立外资企业申请书的附件一并报送审批机关。
第二十九条 作价出资的机器设备运抵中国口岸时,外资企业应当报请中国的商检机构进行检验,由该商检机构出具检验报告。
作价出资的机器设备的品种、质量和数量与外国投资者报送审批机关的作价出资清单列出的机器设备的品种、质量和数量不符的,审批机关有权要求外国投资者限期改正。
第三十条 作价出资的工业产权、专有技术实施后,审批机关有权进行检查。该工业产权、专有技术与外国投资者原提供的资料不符的,审批机关有权要求外国投资者限期改正。
第三十一条 外国投资者缴付出资的期限应当在设立外资企业申请书和外资企业章程中载明。外国投资者可以分期缴付出资,但最后一期出资应当在营业执照签发之日起三年内缴清。其中第一期出资不得少于外国投资者认缴出资额的15%,并应当在外资企业营业执照签发之日起九十

天内缴清。
外国投资者未能在前款规定的期限内缴付第一期出资的,外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续,缴销营业执照;不办理注销登记手续和缴销营业执照的,由工商行政管理机关吊销其营业执照,并予以公告。
第三十二条 第一期出资后的其他各期的出资,外国投资者应当如期缴付。无正当理由逾期三十天不出资的,依照本实施细则第三十一条第二款的规定处理。
外国投资者有正当理由要求延期出资的,应当经审批机关同意,并报工商行政管理机关备案。
第三十三条 外国投资者缴付每期出资后,外资企业应当聘请中国的注册会计师验证,并出具验资报告,报审批机关和工商行政管理机关备案。

第五章 用地及其费用
第三十四条 外资企业的用地,由外资企业所在地的县级或者县级以上地方人民政府根据本地区的情况审核后,予以安排。
第三十五条 外资企业应当在营业执照签发之日起三十天内,持批准证书和营业执照到外资企业所在地县级或者县级以上地方人民政府的土地管理部门办理土地使用手续,领取土地证书。
第三十六条 土地证书为外资企业使用土地的法律凭证。外资企业在经营期限内未经批准,其土地使用权不得转让。
第三十七条 外资企业在领取土地证书时,应当向其所在地土地管理部门缴纳土地使用费。
第三十八条 外资企业使用经过开发的土地,应当缴付土地开发费。
前款所指土地开发费包括征地拆迁安置费用和为外资企业配套的基础设施建设费用。土地开发费可由土地开发单位一次性计收或者分年计收。
第三十九条 外资企业使用未经开发的土地,可以开发或者委托中国有关单位开发。基础设施的建设,应当由外资企业所在地县级或者县级以上地方人民政府统一安排。
第四十条 外资企业的土地使用费和土地开发费的计收标准,依照中国有关规定办理。
第四十一条 外资企业的土地使用年限,与经批准的该外资企业的经营期限相同。
第四十二条 外资企业除依照本章规定取得土地使用权外,还可以依照中国其他法规的规定取得土地使用权。

第六章 购买与销售
第四十三条 外资企业自行制定和执行生产经营计划,该生产经营计划应当报其所在地行业主管部门备案。
第四十四条 外资企业有权自行决定购买本企业自用的机器设备、原材料、燃料、零部件、配套件、元器件、运输工具和办公用品等(以下统称“物资”)。
外资企业在中国购买物资,在同等条件下,享受与中国企业同等的待遇。
第四十五条 外资企业在中国市场销售其产品,应当依照经批准的销售比例进行。

外资企业超过批准的销售比例在中国市场销售其产品,须经审批机关批准。
第四十六条 外资企业有权自行出口本企业生产的产品,也可以委托中国的外贸公司代销或者委托中国境外的公司代销。
外资企业有权依照批准的销售比例自行在中国销售本企业产品,也可以委托中国的商业机构代销。
第四十七条 外国投资者作为出资的机器设备,依照中国规定需要领取进口许可证的,外资企业凭批准的该企业进口设备和物资清单直接或者委托代理机构向发证机关申领进口许可证。
外资企业在批准的经营范围内,进口本企业自用并为生产所需的物资,依照中国规定需要领取进口许可证的,应当编制年度进口计划,每半年向发证机关申领一次。
外资企业出口产品,依照中国规定需要领取出口许可证的,应当编制年度出口计划,每半年向发证机关申领一次。
第四十八条 外资企业进口的物资以及技术劳务的价格不得高于当时的国际市场同类物资以及技术劳务的正常价格。外资企业的出口产品价格,由外资企业参照当时的国际市场价格自行确定,但不得低于合理的出口价格。用高价进口、低价出口等方式逃避税收的,税务机关有权根据税

法规定,追究其法律责任。
外资企业依照批准的销售比例在中国市场销售产品的价格,应当执行中国有关价格管理的规定。
前述价格应当报物价管理机关和税务机关备案,并接受其监督。
第四十九条 外资企业应当依照《中华人民共和国统计法》及中国利用外资统计制度的规定,提供统计资料,报送统计报表。

第七章 税 务
第五十条 外资企业应当依照中国法律、法规的规定,缴纳税款。
第五十一条 外资企业的职工应当依照中国法律、法规的规定,缴纳个人所得税。
第五十二条 外资企业进口下列物资,免征关税和工商统一税:
(一)外国投资者作为出资的机器设备、零部件、建设用建筑材料以及安装、加固机器所需材料;
(二)外资企业以投资总额内的资金进口本企业生产所需的自用机器设备、零部件、生产用交通运输工具以及生产管理设备;
(三)外资企业为生产出口产品而进口的原材料、辅料、元器件、零部件和包装物料。
前款所述的进口物资,经批准在中国境内转卖或者转用于生产在中国境内销售的产品,应当依照中国税法纳税或者补税。
第五十三条 外资企业生产的出口产品,除中国限制出口的以外,依照中国税法免征关税和工商统一税。

第八章 外汇管理
第五十四条 外资企业的外汇事宜,应当依照中国有关外汇管理的法规办理。
第五十五条 外资企业凭工商行政管理机关发给的营业执照,在中国境内可以经营外汇业务的银行开立帐户,由开户银行监督收付。
外资企业的外汇收入,应当存入其开户银行的外汇帐户;外汇支出,应当从其外汇帐户中支付。
第五十六条 外资企业应当自行解决外汇收支平衡。
外资企业无法自行解决外汇收支平衡的,外国投资者应当在设立外资企业申请书中载明并提出如何解决的具体方案;审批机关商有关部门后作出答复。
设立外资企业申请书中已载明自行解决外汇收支平衡的,任何政府部门不负责解决其外汇收支平衡问题。
外资企业生产的产品为中国急需并且可以替代进口,经批准在中国销售的,经中国外汇管理机关批准后,可以收取外汇。
第五十七条 外资企业因生产和经营需要在中国境外的银行开立外汇帐户,须经中国外汇管理机关批准,并依照中国外汇管理机关的规定定期报告外汇收付情况和提供银行对帐单。
第五十八条 外资企业中的外籍职工和港澳台职工的工资和其他正当的外汇收益,依照中国税法纳税后,可以自由汇出。

第九章 财务会计
第五十九条 外资企业应当依照中国法律、法规和财政机关的规定,建立财务会计制度并报其所在地财政、税务机关备案。
第六十条 外资企业的会计年度自公历年的一月一日起至十二月三十一日止。
第六十一条 外资企业依照中国税法规定缴纳所得税后的利润,应当提取储备基金和职工奖励及福利基金。储备基金的提取比例不得低于税后利润的10%,当累计提取金额达到注册资本的50%时,可以不再提取。职工奖励及福利基金的提取比例由外资企业自行确定。
外资企业以往会计年度的亏损未弥补前,不得分配利润;以往会计年度未分配的利润,可与本会计年度可供分配的利润一并分配。
第六十二条 外资企业的自制会计凭证、会计帐簿和会计报表,应当用中文书写;用外文书写的,应当加注中文。
第六十三条 外资企业应当独立核算。
外资企业的年度会计报表和清算会计报表,应当依照中国财政、税务机关的规定编制。以外币编报会计报表的,应当同时编报外币折合为人民币的会计报表。
外资企业的年度会计报表和清算会计报表,应当聘请中国的注册会计师进行验证并出具报告。
第二款和第三款规定的外资企业的年度会计报表和清算会计报表,连同中国的注册会计师出具的报告,应当在规定的时间内报送财政、税务机关,并报审批机关和工商行政管理机关备案。
第六十四条 外国投资者可以聘请中国或者外国的会计人员查阅外资企业帐簿,费用由外国投资者承担。
第六十五条 外资企业应当向财政、税务机关报送年度资产负债表和损益表,并报审批机关和工商行政管理机关备案。
第六十六条 外资企业应当在企业所在地设置会计帐簿,并接受财政、税务机关的监督。
违反前款规定的,财政、税务机关可以处以罚款,工商行政管理机关可以责令停止营业或者吊销营业执照。

第十章 职 工
第六十七条 外资企业在中国境内雇用职工,企业和职工双方应当依照中国的法律、法规签订劳动合同。合同中应当订明雇用、辞退、报酬、福利、劳动保护、劳动保险等事项。
外资企业不得雇用童工。
第六十八条 外资企业应当负责职工的业务、技术培训,建立考核制度,使职工在生产、管理技能方面能够适应企业的生产与发展需要。

第十一章 工 会
第六十九条 外资企业的职工有权依照《中华人民共和国工会法》的规定,建立基层工会组织,开展工会活动。
第七十条 外资企业工会是职工利益的代表,有权代表职工同本企业签订劳动合同,并监督劳动合同的执行。
第七十一条 外资企业工会的基本任务是:依照中国法律、法规的规定维护职工的合法权益,协助企业合理安排和使用职工福利、奖励基金;组织职工学习政治、科学技术和业务知识,开展文艺、体育活动;教育职工遵守劳动纪律,努力完成企业的各项经济任务。
外资企业研究决定有关职工奖惩、工资制度、生活福利、劳动保护和保险问题时,工会代表有权列席会议。外资企业应当听取工会的意见,取得工会的合作。
第七十二条 外资企业应当积极支持本企业工会的工作,依照《中华人民共和国工会法》的规定,为工会组织提供必要的房屋和设备,用于办公、会议、举办职工集体福利、文化、体育事业。外资企业每月按照企业职工实发工资总额的2%拨交工会经费,由本企业工会依照中华全国总
工会制定的有关工会经费管理办法使用。

第十二章 期限、终止与清算
第七十三条 外资企业的经营期限,根据不同行业和企业的具体情况,由外国投资者在设立外资企业的申请书中拟订,经审批机关批准。
第七十四条 外资企业的经营期限,从其营业执照签发之日起计算。
外资企业经营期满需要延长经营期限的,应当在距经营期满一百八十天前向审批机关报送延长经营期限的申请书。审批机关应当在收到申请书之日起三十天内决定批准或者不批准。
外资企业经批准延长经营期限的,应当自收到批准延长期限文件之日起三十天内,向工商行政管理机关办理变更登记手续。
第七十五条 外资企业有下列情形之一的,应予终止:
(一)经营期限届满;
(二)经营不善,严重亏损,外国投资者决定解散;
(三)因自然灾害、战争等不可抗力而遭受严重损失,无法继续经营;
(四)破产;
(五)违反中国法律、法规,危害社会公共利益被依法撤销;
(六)外资企业章程规定的其他解散事由已经出现。
外资企业如存在前款第(二)、(三)、(四)项所列情形,应当自行提交终止申请书,报审批机关核准。审批机关作出核准的日期为企业的终止日期。
第七十六条 外资企业依照第七十五条第(一)、(二)、(三)、(六)项的规定终止的,应当在终止之日起十五天内对外公告并通知债权人,并在终止公告发出之日起十五天内,提出清算程序、原则和清算委员会人选,报审批机关审核后进行清算。
第七十七条 清算委员会应当由外资企业的法定代表人、债权人代表以及有关主管机关的代表组成,并聘请中国的注册会计师、律师等参加。
清算费用从外资企业现存财产中优先支付。
第七十八条 清算委员会行使下列职权:
(一)召集债权人会议;
(二)接管并清理企业财产,编制资产负债表和财产目录;
(三)提出财产作价和计算依据;
(四)制定清算方案;
(五)收回债权和清偿债务;
(六)追回股东应缴而未缴的款项;
(七)分配剩余财产;
(八)代表外资企业起诉和应诉。
第七十九条 外资企业在清算结束之前,外国投资者不得将该企业的资金汇出或者携出中国境外,不得自行处理企业的财产。
外资企业清算结束,其资产净额和剩余财产超过注册资本的部分视同利润,应当依照中国税法缴纳所得税。
第八十条 外资企业清算结束,应当向工商行政管理机关办理注销登记手续,缴销营业执照。
第八十一条 外资企业清算处理财产时,在同等条件下,中国的企业或者其他经济组织有优先购买权。
第八十二条 外资企业依照第七十五条第(四)项的规定终止的,能参照中国有关法律、法规进行清算。
外资企业依照第七十五条第(五)项的规定终止的,依照中国有关规定进行清算。

第十三章 附 则
第八十三条 外资企业的各项保险,应当向中国境内的保险公司投保。
第八十四条 外资企业与中国的其他企业或者经济组织签订经济合同,适用《中华人民共和国经济合同法》。
外资企业与外国的公司、企业或者个人签订经济合同,适用《中华人民共和国涉外经济合同法》。
第八十五条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他经济组织或者个人以及在国外居住的中国公民在大陆设立全部资本为其所有的企业,参照本实施细则办理。
第八十六条 外资企业中的外籍职工和港澳台职工可带进合理自用的交通工具和生活物品,并依照中国规定办理进口手续。
第八十七条 本细则由对外经济贸易部负责解释。
第八十八条 本细则自发布之日起施行。

RULES FOR THE IMPLEMENTATION OF THE LAW OF THE PEOPLE'S REPUBLICOF CHINA ON FOREIGN-CAPITAL ENTERPRISES

Important Notice: (注意事项)

英文本源自中华人民共和国务院法制局编译, 中国法制出版社出版的《中华人民
共和国涉外法规汇编》(1991年7月版).
当发生歧意时, 应以法律法规颁布单位发布的中文原文为准.
This English document is coming from "LAWS AND REGULATIONS OF THE
PEOPLE'S REPUBLIC OF CHINA GOVERNING FOREIGN-RELATED MATTERS" (1991.7)
which is compiled by the Brueau of Legislative Affairs of the State
Council of the People's Republic of China, and is published by the China
Legal System Publishing House.
In case of discrepancy, the original version in Chinese shall prevail.

Whole Document (法规全文)

RULES FOR THE IMPLEMENTATION OF THE LAW OF THE PEOPLE'S REPUBLIC
OF CHINA ON FOREIGN-CAPITAL ENTERPRISES
(Approved by the State Council on October 28, 1990, and promul-
gated by Decree No. 1 of the Ministry of Foreign Economic Relations and
Trade on December 12, 1990)

Contents

Chapter I General Provisions
Chapter II Procedures for Establishment
Chapter III Form of Organization and Registered Capital
Chapter IV Methods of Contributing Investments and the Time Limit
Chapter V Use of Site and the Site Use Fees
Chapter VI Purchasing and Marketing
Chapter VII Taxation
Chapter VIII Control of Foreign Exchange
Chapter IX Financial Affairs and Accounting
Chapter X Workers and Staff Members
Chapter XI Trade Union
Chapter XII Term of Operations, Termination and Liquidation
Chapter XIII Supplementary Provisions

Chapter I General Provisions

Article 1
These Rules are formulated in accordance with the provisions in Article 23
of The Law of the People's Republic of China on Foreign-Capital
Enterprises.
Article 2
Foreign-capital enterprises shall be under the jurisdiction of and
protection by China's laws.
Foreign-capital enterprises, while engaged in business operational
activities within the territory of China, must abide by Chinese laws and
regulations and must not jeopardize the social and public interests of
China.
Article 3
A foreign-capital enterprise to be established in China must be conducive
to the development of China's national economy, be capable of gaining
remarkable economic results and shall meet at least one of the following
conditions:
(1) the enterprise is to adopt advanced technology and equipment, engage
in the development of new products, conserve energy and raw materials, and
realize the upgrading of products and the replacement of old products with
new ones which can be used for placing similar imported goods;
(2) its annual output value of export products accounts for more than 50%
of the annual output value of all products, thereby realizing the balance
between revenues and expenditures in foreign exchange or with a surplus.
Article 4
No foreign-capital enterprise shall be established in the following
trades:
(1) the press, publication, broadcasting, television, and movies;
(2) domestic commerce, foreign trade, and insurance;
(3) post and telecommunications;
(4) other trades in which the establishment of foreign-capital enterprises
is forbidden, as prescribed by the Chinese government.
Article 5
The establishment of foreign-capital enterprises shall be restricted in
the following trades:
(1) public utilities;
(2) communications and transportation;
(3) real estate;
(4) trust investment;
(5) leasing.
The application for the establishment of a foreign-capital enterprise in
the trades mentioned in the preceding paragraph shall be submitted to the
Ministry of Foreign Economic Relations and Trade of the People's Republic
of China (hereinafter referred to as the Ministry of Foreign Economic
Relations and Trade) for approval, except as otherwise provided by Chinese
laws and regulations.

Article 6
Application for the establishment of a foreign-capital enterprise shall
not be approved if the proposed enterprise would involve one of the
following circumstances:
(1) injury to China's sovereignty or to social and public interests;
(2) impairment of China's national security;
(3) violation of Chinese laws and regulations;
(4) incompatibility with the requirements of China's national economic
development; or (5) possible creation of environmental pollution.
Article 7
A foreign-capital enterprise shall make its own managerial decisions
within the approved scope of business operations and shall not be subject
to intervention.

Chapter II Procedures for Establishment

Article 8
The application for the establishment of a foreign-capital enterprise
shall be submitted to the Ministry of Foreign Economic Relations and
Trade, and after examination and approval, a certificate of approval shall
be issued by the Ministry. With respect to the application for the
establishment of a foreign-capital enterprise that comes under one of the
following circumstances, the State Council shall authorize the people's
government of the relevant province, autonomous region, municipality
directly under the Central Government, municipality separately listed on
the state plan, or the special economic zone, to issue the certificate of
approval after examining and approving the application:
(1) the total amount of investment is within the limits of powers for the
examination and approval of investments stipulated by the State Council;
(2) the proposed enterprises does not need the raw and processed materials
to be allocated by the State, or does not influence unfavourably the
national comprehensive balance of energy resources, communications and
transportation, as well as export quotas for foreign trade.
Where the people's government of the province, autonomous region,
municipality directly under the Central Government, municipality
separately listed on the state plan, or the special economic zone has
approved the establishment of a foreign-capital enterprise within its
limits of powers granted by the State Council, it shall, within 15 days
after the approval, submit a report to the Ministry of Foreign Economic
Relations and Trade for the record (hereinafter the Ministry of Foreign
Economic Relations and Trade, and the people's government of the province,
autonomous region, municipality directly under the Central Government,
municipality separately listed on the state plan, and the special economic
zone shall be called generally as the examining and approving organ).
Article 9
With respect to a foreign-capital enterprise, the establishment of which
has been applied for, if its products are subject to export licence,
export quota, or import licence, or are under restrictions by the State,
prior consent of the department of foreign economic relations and trade
shall be obtained in accordance with the limits of powers for
administration.
Article 10
A foreign investor shall, prior to the filing of an application for the
establishment of a foreign-capital enterprise, submit a report to the
local people's government at or above the county level at the place where
the proposed enterprise is to be established. The report shall include:
the aim of the establishment of the proposed enterprise; the scope and
scale of business operation; the products to be produced; the technology
and equipment to be adopted and used; the proportion of the sales of
products between the domestic market and the foreign market; the area of
land to be used and the related requirements; the conditions and
quantities of water, electricity, coal, coal gas and other forms of energy
resources required; and the requirement of public facilities. The local
people's government at or above the county level shall within 30 days
after receiving the report submitted by the foreign investor, give a reply
in writing to the said foreign investor.

Article 11
In case that a foreign investor wishes to establish a foreign-capital
enterprise, an application shall be submitted to the examining and
approving organ through the local people's government at or above the
county level at the place where the enterprise is to be established,
together with the following documents.
(1) the written application for the establishment of a foreign-capital
enterprise;
(2) a feasibility study report;
(3) the articles of association of the foreign-capital enterprise;
(4) the name-list of the legal representatives (or the candidates for
members of the board of directors) of the foreign-capital enterprise;
(5) the legal certifying documents and the credit position certifying
documents of the foreign investor;
(6) the written reply given by the people's government at or above the
county level at the place, where the enterprise is to be established;
(7) an inventory of goods and materials needed to be imported;
(8) other documents that are required to be submitted.
The documents mentioned in Items (1) and (3) in the preceding paragraph
must be written in the Chinese language; while the documents mentioned in
Items (2), (4) and (5) in the preceding paragraph may be written in a
foreign language, but a corresponding Chinese translation shall be
attached.
In the event that two or more foreign investors jointly file an
application for the establishment of a foreign-capital enterprise, they
shall submit a duplicate of the contract concluded and signed between them
to the examining and approving organ for the record.
Article 12
The examining and approving organ shall, within 90 days after receiving
all the required documents with respect to an application for the
establishment of foreign-capital enterprise, make a decision whether to
approve or disapprove the application. In the event that the examining and
approving organ has found that the documents mentioned above are not
complete, or that some of them are inappropriate, it may call on the
applicant to make up the incomplete documents, or to make necessary
revisions, within a prescribed time limit.
Article 13
After the approval of the application for the establishment of a foreign-
capital enterprise by the examining and approving organ, the foreign
investor shall, within 30 days after receiving the certificate of
approval, file an application with the relevant administrative department
for industry and commerce for registration, and obtain a business licence.
The date on which the business licence is issued shall be the date of the
establishment of the said enterprise.
In the event that the foreign investor fails to file an application with
the administrative department for industry and commerce for registration
on the expiration of the 30 days after receiving the certificate of
approval, the certificate of approval for the establishment of the
proposed enterprise shall become invalid automatically. A foreign-capital
enterprise shall, within 30 days after its establishment, go through the
procedures for taxation registration with the tax authorities.

Article 14
Foreign investors may appoint a Chinese service agency for enterprises
with foreign investment or other economic organizations to handle, on
their behalf, the affairs stipulated in Article 9, the first paragraph of
Article 10 and Article 11 of these Rules, but a contract of entrustment
shall be concluded and signed between them.
Article 15
The written application for the establishment of a foreign-capital
enterprise shall include the following contents:
(1) the name or designation, the residence and the place of registration
of the foreign investor, and the name, nationality, and position of the
legal representative;
(2) the name and residence of the foreign-capital enterprise;
(3) the scope of business operations, the varieties of products, and the
scale of production;
(4) the total amount of investment, the registered capital, the source of
funds, and the method of investment contribution and the operation period;
(5) the organizational form and organs, and the legal representative of
the foreign-capital enterprise;
(6) the primary production equipment to be used and the degrees of
depreciation, production technology, technological level and their
sources;
(7) the sales orientation and areas, the sales channels and methods, and
the sales proportion between China's market and foreign markets;
(8) the arrangements for the revenues and expenditures in foreign
exchange;
(9) the arrangements for the establishment of relevant organs and the
authorized size of working personnel, the engagement and use of workers
and staff members, their training, salaries and wages, material benefits,
insurance, and labour protection;
(10) the degrees of probable environmental pollution and the measures for

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石家庄市城市节约用水管理办法

河北省石家庄市人民政府


石家庄市城市节约用水管理办法
(1994年8月8日市人民政府第十六次常务会议通过,1994年8月18日市人民政府令第50号发布,1997年12月30日市人民政府令第94号决定修订)
第一条 为加强城市节约用水管理,保障城市经济、社会发展和居民生活用水需要,依据《城市节约用水管理规定》、《河北省城市节约用水管理实施办法》及有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内的城市节约用水工作,按本办法执行。
第三条 城市用水应纳入城市国民经济和社会发展规划,严格限制耗水量大的工业项目建设。
第四条 城市实行计划用水,厉行节约用水;严格控制用水总量,推行用水定额管理,逐步实行市场价格。
第五条 推广节约用水的新技术、新工艺、新设备和新器具,鼓励实行循环用水、一水多用和废水回收利用。
第六条 机关、部队、团体、企事业单位和组织,应加强城市节约用水宣传,提高社会的节约用水意识。
第七条 城市供水、用水单位和个人必须遵守本办法。对违反本办法的,任何单位和个人均有权予以检举。
第八条 对在城市节约用水工作中作出显著成绩的单位和个人,应给予表彰和奖励。
第九条 市建设委员会是本市城市节约用水工作的主管部门,业务上受市水行政主管部门指导。
石家庄市节约用水办公室负责管理石家庄市政府所在地城市规划范围内城市节约用水工作,并对县(市)、矿区的节约用水工作进行业务指导。县(市)、矿区的建设行政主管部门负责本辖区城市节约用水工作。
第十条 城市建设行政主管部门应当会同有关部门,根据当地国民经济和社会发展规划、水资源状况及计划部门确定的用水计划,制定本城市供水和节约用水规划和单位年度用水计划。
城市节水管理部门应根据城市年度用水计划、年度供水总量和年度节约用水计划,按月或季编制下达各用水单位用水计划和城市居民用水计划指标。用水单位和个人必须严格执行。
确需增加用水指标的或因工程建设、园林绿化、环境卫生等需临时用水的,必须报城市节约用水管理部门批准。
第十一条 城市节约用水管理部门应根据当地实际,分行业制定工业用水重复利用率标准,并公布执行。城市工业用水重复利用率平均值不得低于百分之四十。
第十二条 计划及有关部门在审查建设项目的可行性研究报告和初步设计方案时,对月用水量一千立方米以上的项目,须由同级城市节约用水管理部门对用水方案提出审核意见。 
第十三条 设计单位在项目设计中,必须采用先进节水型设备。
第十四条 禁止生产、销售、使用国家和省、市明令淘汰的用水设备和器具。
第十五条 城市的新建、改建、扩建工程建设项目,必须配套建设节约用水设施。节约用水设施应与工程项目同时设计、同时施工、同时投产使用。项目竣工经城市节约用水管理部门验收合格后,方可供水。 
第十六条 用水单位必须安装计量总表,生产性企业的车间或部门应安装计量分表,耗水设备应安装计量水表,定期统计、考核用水量,建立用水记录、统计台帐和节约用水档案,并向城市节约用水管理部门报送节约用水统计报表。 
居民住宅的产权单位应安装分户水表,并实行计量收费,不得实行用水包费制。
第十七条 用水高峰期间(6月至8月),可实行季节性水价。
第十八条 具有水冷却工艺的用水单位,必须建立水循环系统,实行闭路循环,冷却水不得直接排放。
第十九条 供、用水单位和个人,必须适时维修和保养供水、用水设施、设备和器具,减少水的漏损量。
第二十条 月用水在一千立方米以上的单位,应在城市节约用水管理部门的指导下,每四年进行一次水平衡测试。城市节约用水、管理部门应协助用水单位对不符合节水标准的用水设施进行改造。
第二十一条 城市建设行政主管部门负责管理城市地下水的开发利用和保护工作。城市规划区范围内开凿自备井,须经规划管理部门和城市节约用水管理部门审核批准。 
新井竣工后,报经城市节约用水管理部门按国家标准验收合格的,方可投入使用。
第二十二条 城市规划区内农业灌溉应逐步推广喷灌、滴灌技术,建造防渗垄沟,提高水的利用率。 
第二十三条 用水单位和个人须按月缴纳水资源费。水资源费的收取标准和办法按照省人民政府的规定执行。
第二十四条 供水单位应在每月的第十个工作日前,向城市节约用水管理部门报送上月各用水单位实际用水量;自备井单位应在每月的第五个工作日前,向城市节约用水管理部门报送上月实际用水量。城市节约用水管理部门应对用水单位的用水情况实行定期考核。
第二十五条 城市节约用水管理部门对超计划用水的单位,按下列规定对超出部分按公共供水水费收取加价水费:
(一)超计划用水百分之二十以下的,按一至五倍收取;
(二)超计划用水百分之二十以上(以上含本数,下同)、百分之五十以下的,按六至十倍收取;
(三)超计划用水百分之五十以上、百分之百以下的,按十一至十五倍收取;
(四)超计划用水百分之百以上的,按十六至二十倍收取。
超计划用水加价水费必须按规定的期限缴纳。逾期不缴纳的,按日加收超计划用水加价水费千分之五的滞纳金。
超计划用水加价水费,应当纳入财政预算外资金管理,专项用于公共供水、节约用水设施建设和节约用水奖励等项工作。
第二十六条 有下列行为之一的,由建设行政主管部门予以处罚,并责令限期改正;情节特别严重的,经当地人民政府批准,责令停止用水: 
(一)违反第十三条、第十四条规定的,每套处以三十元至一百元罚款; 
(二)违反第十五条规定的,对建设单位处以二千元至一万元的罚款;
(三)违反第十六条第二款规定的,对房屋的产权单位或个人,按每户二十元至一百元予以罚款;
(四)违反第十八条规定的,从发现当月起按其排放量,每月处以公共供水水费五倍的罚款;
(五)违反第十九条规定,造成水漏损严重的,每处处以五十元至二百元罚款;
(六)违反第二十条规定的,扣减当月用水计划的百分之五至百分之十; 
(七)违反第二十一条规定,擅自开凿、启用自备井的,予以封井,并处以建设单位五千元至一万元罚款。
建设行政主管部门可委托符合《行政处罚法》规定的委托条件的组织按上述规定实施处罚。
第二十七条 妨碍城市节约用水管理人员执行职务的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条件》予以处罚;涉嫌触犯刑律的,移送司法机关依法处理。
第二十八条 当事人对行政处罚不服的,可以依照有关法律、法规申请复议或起诉;逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的,由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十九条 城市节约用水管理人员滥用职权、循私舞弊、玩忽职守的,视情节轻重,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;涉嫌触犯刑律的,移送司法机关依法处理。
第三十条 县(市)、矿区人民政府可根据本办法制定实施细则。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。


详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记

陈宁


  为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律规定,结合民事审判实践,制度本解释。
 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
【解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权,权利主体为业主,合理界定业主身份至关重要。
(1)依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。
(2)因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形:建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分,以及建设单位保留自用的专有部分;在建筑物使用年限届满等情况下,业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施,此时全体业主亦因合法建造而成为建筑物区分所有权人。
(3)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为(即一手房买卖),已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人,也属于业主。对开发商一房数卖的情形,如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议,应当认定前者为业主。
(4)二手房买卖中,若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有,可以认定合法占有人为业主;若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的,如果双方对业主身份存有争议,则应认定登记所有权人为业主;若买受人买房并办理所有权登记后发生一房数卖的,已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议,应认定完成变更登记的买受人为业主。
(5)建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人,不属于业主,不能享有物权法规定的业主权利。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。
【解读】(1)专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念,其应具备的特征为:a.“具有构造上的独立性,能够明确区分”,判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分,就房屋而言,此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开,就车位、摊位而言,此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开;b.“具有利用上的独立性,可以排他使用”,判断标准主要是有独立的出入口,即通常所说的门与公共空间相通;c.“能够登记成为特定业主所有权的客体”,判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
(2)关于“能够登记”的把握,由于我国的房屋登记体制正在重构,登记制度不完善,有的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记,如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记。因此,不能片面理解“能够登记”,对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分,仍应认定为专有部分或者专有部分的组成部分,不能因为没有登记就否认其专有部分的性质。
(3)“特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款,相当于房屋,特定空间是指虽无固定墙壁间隔,但是根据明确界址确定,能够排他使用的空间范围。车位和摊位是典型的特定空间,车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间,一般形成一个长方形,以四条线为基准,垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范围;摊位也是四条线所形成的一个空间,摊位之间一般会有可移动的间隔物,非砖墙、水泥间隔。
(4)露台等构成专有部分的组成部分的条件包括:a.符合经过规划部门批准的规划,如规划图、施工图等规划文件;b.露台在物理上只属于特定房屋,是该特定房屋的附属物,只有该特定房屋才能通到该露台;c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
(5)关于绿地的归属问题,法院在审判实践中一般如此把握:
a.若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿地,绿地面积为多大,此时,相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分;
b.开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中;
c.该绿地在业主购买时就已经“明示”,如该绿地被围了起来,只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】(1)根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定,法定共有部分主要包括:a.建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;b.建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施,属于业主共有;d.物业服务用房属于业主共有;e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;f.电梯、水箱属于业主共有。
(2)天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有部分,本条第一款第一项明确规定了天然共有部分,具体包括:a.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分;c.消防、公共照明等附属设施、设备;d.避难层(指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层)、设备层(指专用于布置机电设备等的楼层)或者设备间(指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所)等结构部分。
(3)除了法定共有部分、天然共有部分,其余均属于约定共有部分,包括其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等,本条第一款第二项系一兜底性条款。
(4)建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分,利用前述共有部分获得的收益,应归业主共有,比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
(5)《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的会所,会所应属于开发商所有的专有部分。
(6)关于楼顶平台的权属问题,最高院的倾向性意见认为,一般情况下,应将楼顶平台推定为法定共有部分,但在特殊情况下,允许特定主体通过反证来推翻法律的推定,将规划上专属于特定房屋,只有顶楼业主才能到达楼顶平台,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台,认定为该特定房屋(即顶楼)的组成部分。
(7)建筑区划内的建设用地使用权由业主共有,但以下情形例外:a.在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下,该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主;b.小区内的城镇公共道路占地;c.小区内的城镇公共绿地占地。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。
【解读】(1)尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有,但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二:一是不以营利为目的;二是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。
(2)单个业主不得以营利为目的使用共有部分,如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶,通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
(3)单个业主对共有部分进行合理利用,前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益,否则就属于侵权。前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则,管理规约在性质上属于一种共同行为,是各业主对共同事项一致的意思表示,是业主自治的产物。这里的管理规约不包括业主大会或者业主委员会的决定。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
【解读】《物权法》第74条第1款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。何谓“业主的需要”,应从以下三个层面理解:(1)业主的需要,在时间上应当是合理的,并非业主任何时候需要车位、车库,开发商都应满足;(2)业主的需要在数量上也应当合理,是基本的停车需要,如一个业主有三辆车,此时开发商无需全部满足其需求;(3)业主的需要,还应当理解为全体业主的需要,或者说最广大业主的需要,而不能是个别业主的需要。
“应当首先满足业主的需要”,属于强制性规定,而且是效力性强制性规定,如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库,有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。
所谓配置比例,是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1:1,基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言,在有剩余车位、车库的情况下,最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人,最好不要出卖给业主以外的第三人,否则,该处分行为极有可能被确认为无效,善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。